{"id":7058,"date":"2022-12-05T07:25:48","date_gmt":"2022-12-05T06:25:48","guid":{"rendered":"https:\/\/variances.eu\/?p=7058"},"modified":"2022-12-05T07:30:23","modified_gmt":"2022-12-05T06:30:23","slug":"reconvertir-les-bureaux-et-batiments-dactivites-en-logements-un-potentiel-encore-sous-exploite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=7058","title":{"rendered":"Reconvertir les bureaux et b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s en logements : un potentiel encore sous-exploit\u00e9"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Cet article a \u00e9t\u00e9 initialement publi\u00e9 sur le site de l’Institut Paris Region (https:\/\/www.institutparisregion.fr\/<\/span><\/span><\/a>) :<\/p>\n

https:\/\/www.institutparisregion.fr\/nos-travaux\/publications\/reconvertir-les-bureaux-et-batiments-dactivites-en-logements-un-potentiel-encore-sous-exploite\/<\/span><\/span><\/a><\/p>\n

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La reconversion de b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s est de plus en plus mise en avant par les acteurs politiques et les m\u00e9dias comme une des r\u00e9ponses possibles au manque structurel de logements en <\/em>\u00cele-de-France. Quel apport peut-on vraiment attendre, dans un avenir proche, de ce mode de production ?<\/em><\/p>\n

Port\u00e9e par les objectifs Z\u00e9ro artificialisation nette (ZAN)[1]<\/a> et Z\u00e9ro \u00e9missions nettes (ZEN)[2]<\/a>, ainsi que par le d\u00e9veloppement du t\u00e9l\u00e9travail, la transformation de b\u00e2timents non r\u00e9siden\u00adtiels en logements semble b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un contexte particuli\u00e8rement favorable \u00e0 son essor. Des b\u00e2timents de toutes natures sont concern\u00e9s : non seulement des surfaces de bureaux, mais aussi des locaux commerciaux, de stockage, industriels et agricoles, en passant par des b\u00e2timents publics (administratifs, scolaires, etc.) ou encore des parkings a\u00e9riens. La transformation de ces b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s vient \u00e9galement r\u00e9pondre \u00e0 la probl\u00e9matique de l\u2019obsolescence d\u2019une partie d\u2019entre eux, soumis \u00e0 des exigences croissantes (environnementales, de localisation, etc.) de la part de leurs utilisateurs et de la puissance publique. Le potentiel av\u00e9r\u00e9 des op\u00e9rations de ce type ne doit cependant pas \u00eatre surestim\u00e9 : il demeure des freins importants \u00e0 leur g\u00e9n\u00e9ralisation, et les donn\u00e9es disponibles (lire encadr\u00e9 p. 2) permettent de mieux cerner leur poids en mati\u00e8re de production r\u00e9sidentielle ces derni\u00e8res ann\u00e9es en \u00cele-de-France, donnant une id\u00e9e plus pr\u00e9cise de la contribution \u00e0 en attendre \u00e0 court et \u00e0 moyen termes. Par l\u2019ampleur des surfaces potentiellement concern\u00e9es, les bureaux, qui ont repr\u00e9sent\u00e9 un peu plus de la moiti\u00e9 des logements produits par ce biais sur la p\u00e9riode 2013-2021, constituent un enjeu particulier.<\/p>\n

Un contexte favorable \u00e0 la \u00ab seconde vie \u00bb du b\u00e2ti<\/strong><\/h3>\n

Dans une optique ZAN, la transformation de b\u00e2timents obsol\u00e8tes en logements permet d\u2019\u00e9viter la consommation de terrains non b\u00e2tis tout en autorisant une densification \u00e0 bas bruit de l\u2019espace urba\u00adnis\u00e9. Elle offre aussi l\u2019occasion de renforcer la mixit\u00e9 urbaine en am\u00e9liorant l\u2019\u00e9quilibre entre emploi et logement dans les territoires \u00e0 forte dominante tertiaire. Ces transformations peuvent concourir \u00e0 la mixit\u00e9 sociale en favorisant la production de loge\u00adments sociaux dans les zones tendues.<\/p>\n

Dans une optique ZEN, outre une limitation de l\u2019arti\u00adficialisation des sols, ces reconversions am\u00e9liorent le bilan carbone de la production de logements neufs gr\u00e2ce \u00e0 la conservation d\u2019une partie impor\u00adtante du gros \u0153uvre, contrairement aux op\u00e9rations de d\u00e9molition-reconstruction[3]<\/a>. Corollaire de ce type d\u2019op\u00e9rations, la r\u00e9novation des b\u00e2timents entra\u00eene en outre leur mise \u00e0 niveau en mati\u00e8re de r\u00e9gle\u00admentation \u00e9nerg\u00e9tique. De ce point de vue, la mise en application, en 2022, du \u00ab d\u00e9cret tertiaire \u00bb[4]<\/a>, qui rend obligatoire d\u2019importants travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique dans le b\u00e2ti existant, devrait vraisem\u00adblablement encourager ces op\u00e9rations en poussant certains propri\u00e9taires \u00e0 mettre sur le march\u00e9 leurs actifs les moins performants.<\/p>\n

L\u2019\u00c9tat exprime depuis quelques ann\u00e9es sa volont\u00e9 de favoriser les dynamiques de transformation de b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s en logements[5]<\/a>. Promulgu\u00e9e en 2018, la loi Elan portant sur l\u2019\u00e9volution du loge\u00adment, de l\u2019am\u00e9nagement et du num\u00e9rique est ve\u00adnue renforcer un r\u00e9gime d\u00e9rogatoire au Plan local d\u2019urbanisme (PLU) en faveur des op\u00e9rations de reconversion vers du logement. Ainsi, ces derni\u00e8res peuvent non seulement d\u00e9roger aux r\u00e8gles relatives \u00e0 la densit\u00e9 et aux obligations en mati\u00e8re d\u2019aires de stationnement, mais aussi s\u2019affranchir potentielle\u00adment des obligations en mati\u00e8re de mixit\u00e9 sociale (hors communes carenc\u00e9es en logements sociaux au sens de la loi Solidarit\u00e9 et renouvellement ur\u00adbain \u2013 SRU), tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un \u00ab bonus de constructibilit\u00e9 \u00bb de 30 % par rapport au gabarit de l\u2019immeuble initial[6]<\/a>. Ces dispositions n\u2019ont toutefois pas de caract\u00e8re automatique, et doivent faire l\u2019objet d\u2019une n\u00e9gociation entre la collectivit\u00e9 et le porteur du projet. Derni\u00e8re \u00e9volution r\u00e9glementaire en date, \u00e0 partir du 1er janvier 2023, toute construction ou d\u00e9molition d\u2019un b\u00e2timent n\u00e9cessitera de r\u00e9aliser au pr\u00e9alable une \u00ab \u00e9tude du potentiel de changement de destination et d\u2019\u00e9volution \u00bb[7]<\/a>, suivant la loi Climat et r\u00e9silience de 2021.<\/p>\n

Au niveau des collectivit\u00e9s, outre des aides locales sp\u00e9cifiques pour ces op\u00e9rations, des \u00ab appels \u00e0 pro\u00adjets urbains innovants \u00bb se focalisent d\u00e9sormais sur la conversion de bureaux en logements, \u00e0 l\u2019instar des programmes \u00ab R\u00e9inventer Paris 3 \u00bb (2021) et \u00ab Inventons la M\u00e9tropole du Grand Paris 3 \u00bb (2022).<\/p>\n

Des freins persistants, souvent structurels<\/strong><\/h3>\n

Le march\u00e9 de la reconversion s\u2019inscrit \u00e0 l\u2019interface entre des sous-secteurs de l\u2019immobilier encore tr\u00e8s compartiment\u00e9s et tributaires de logiques \u00e9cono\u00admiques parfois radicalement diff\u00e9rentes. Pour un m\u00eame actif, un investisseur institutionnel priv\u00e9, un bailleur social ou un promoteur priv\u00e9 peuvent ainsi avoir des estimations et des visions tr\u00e8s \u00e9loign\u00e9es.<\/p>\n

La fiscalit\u00e9 et les co\u00fbts induits pour les collectivi\u00adt\u00e9s ne facilitent pas non plus ce type d\u2019op\u00e9rations. \u00c0 surface donn\u00e9e, les b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s g\u00e9n\u00e8rent globalement davantage de recettes fiscales que les logements et p\u00e8sent bien moins sur les services publics locaux.<\/p>\n

Sur un plan technique, les caract\u00e9ristiques du b\u00e2ti\u00adment telles que son gabarit, la nature de sa fa\u00e7ade, la structure du gros \u0153uvre ou la pr\u00e9sence d\u2019amiante, notamment, affectent consid\u00e9rablement la faisabi\u00adlit\u00e9 d\u2019une op\u00e9ration. Les \u00e9tudes techniques et archi\u00adtecturales pr\u00e9alables sont d\u00e8s lors aussi cruciales que co\u00fbteuses avant d\u2019engager les projets. Chaque op\u00e9ration \u00e9tant singuli\u00e8re, \u00ab l\u2019industrialisation \u00bb de ces transformations demeure limit\u00e9e et la part d\u2019im\u00adpr\u00e9vus importante. Autant de facteurs qui, selon les acteurs de ce march\u00e9, rench\u00e9rissent le co\u00fbt de re\u00advient des op\u00e9rations de transformation par rapport \u00e0 celles r\u00e9alis\u00e9es en destruction-reconstruction[8]<\/a>. L\u2019\u00e9quation \u00e9conomique est rendue d\u2019autant plus d\u00e9licate que \u2013 apr\u00e8s mise en place des cloisons s\u00e9paratives des logements, cr\u00e9ation des parties communes, am\u00e9nagement \u00e9ventuel de nouveaux puits de lumi\u00e8re, etc. \u2013 les ma\u00eetres d\u2019ouvrage p\u00e2\u00adtissent d\u2019une perte de surfaces commercialisables par rapport aux b\u00e2timents initiaux. \u00c0 cela s\u2019ajoute la question de certaines normes (incendie, acces\u00adsibilit\u00e9\u2026), qui diff\u00e8rent d\u2019une destination \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n

Une production jusqu\u2019ici contenue<\/strong><\/h3>\n

Entre 2013 et 2021, les op\u00e9rations de transfor\u00admation en faveur du logement[9]<\/a> ont repr\u00e9sent\u00e9 en moyenne environ 1 900 logements autoris\u00e9s par an, pour une surface de 97 000 m\u00e8tres carr\u00e9s convertis annuellement (voir dataviz p. 3). Les donn\u00e9es actuel\u00adlement disponibles ne laissent pas encore deviner d\u2019expansion notable de la production du secteur. La transformation de b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s n\u2019a donc repr\u00e9sent\u00e9 jusqu\u2019ici qu\u2019environ 3 % de l\u2019objectif l\u00e9gal de 70 000 logements \u00e0 produire chaque ann\u00e9e en \u00cele-de-France, fix\u00e9 par la loi Grand Paris de 2010. Deux tiers des logements issus de reconversions sont situ\u00e9s \u00e0 Paris et en petite couronne (voir cartes p. 4). Paris est de loin le d\u00e9partement francilien le plus actif, pesant \u00e0 lui seul pour un tiers de cette production, avec en particulier un nombre impor\u00adtant d\u2019op\u00e9rations recens\u00e9es depuis 2013 dans les 19e (770 logements autoris\u00e9s en 18 op\u00e9rations), 20e (679 logements, 21 op\u00e9rations), 13e (606 logements, 10 op\u00e9rations) et 14e (536 logements, 15 op\u00e9rations) arrondissements. En petite couronne, outre un p\u00f4le comme Suresnes (634 logements, 11 op\u00e9rations) \u2013 commune de l\u2019Ouest parisien \u00e0 l\u2019interface entre Paris et le quartier d\u2019affaires de La D\u00e9fense \u2013, une bande de production ressort particuli\u00e8rement dans la partie sud-est de l\u2019agglom\u00e9ration, caract\u00e9\u00adris\u00e9e par des op\u00e9rations de taille importante, entre Cr\u00e9teil (440 logements en 2 op\u00e9rations seulement), Champigny-sur-Marne (407 logements en 4 op\u00e9\u00adrations) et surtout Noisy-le-Grand, le principal p\u00f4le francilien en mati\u00e8re de reconversions sur la p\u00e9riode \u00e9coul\u00e9e (847 logements en seulement 4 op\u00e9rations). Enfin, quelques p\u00f4les de moindre envergure se dis\u00adtinguent en grande couronne, \u00e0 l\u2019instar de Cergy (262 logements en 5 op\u00e9rations) ou Versailles (228 logements en 13 op\u00e9rations).<\/p>\n

Le dynamisme parisien en mati\u00e8re de reconversions repose non seulement sur des prix du logement tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s et un tissu ancien souvent propice, mais aussi sur un volontarisme politique se traduisant en particulier par des bailleurs sociaux tr\u00e8s actifs sur ce segment, ceux-ci \u00e9tant \u00e0 l\u2019origine de 46 % des lo\u00adgements autoris\u00e9s issus d\u2019un changement d\u2019usage dans la capitale (28 % si l\u2019on consid\u00e8re l\u2019ensemble de l\u2019\u00cele-de-France). De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les bailleurs sociaux ont donc repr\u00e9sent\u00e9, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 des ma\u00eetres d\u2019ouvrage priv\u00e9s, une part notable des op\u00e9rations de transformation sur la p\u00e9riode \u00e9coul\u00e9e.<\/p>\n

36 % des logements produits en reconversion de b\u00e2\u00adtiments d\u2019activit\u00e9s l\u2019ont \u00e9t\u00e9 en r\u00e9sidences avec ser\u00advices \u2013 essentiellement en r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou en r\u00e9sidences \u00e0 vocation sociale (respectivement 59 % et 23 % des logements concern\u00e9s) \u2013, ce type de produits se pr\u00eatant particuli\u00e8rement bien aux contraintes architecturales inh\u00e9rentes \u00e0 ces chan\u00adtiers. Il faut enfin noter qu\u2019une grande partie des op\u00e9rations de reconversion impliquant une produc\u00adtion de logements d\u00e9bouchent de fait sur une mixit\u00e9 d\u2019usages, m\u00ealant surfaces r\u00e9sidentielles, tertiaires, commerciales, etc.<\/p>\n

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Reconvertir les surfaces de bureaux : un enjeu majeur mais complexe<\/strong><\/h3>\n

Sur l\u2019ensemble des b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s reconver\u00adtis en logements, les surfaces de bureaux ont \u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019origine d\u2019une majorit\u00e9 des logements produits sur la p\u00e9riode 2013-2021 (53 %) \u2013 suivies de loin par les surfaces h\u00f4teli\u00e8res et les anciens b\u00e2timents publics (respectivement 15 % et 14 %). Bien que d\u00e9tenues par des acteurs priv\u00e9s et pr\u00e9sentant des configu\u00adrations initiales g\u00e9n\u00e9ralement inadapt\u00e9es \u00e0 un usage r\u00e9sidentiel, les surfaces de bureaux obsol\u00e8tes constituent un enjeu sp\u00e9cifique et incontournable pour le d\u00e9veloppement des reconversions en \u00cele-de-France. Les recompositions \u00e0 l\u2019\u0153uvre sur les mar\u00adch\u00e9s tertiaires depuis la crise sanitaire pourraient jouer \u00e0 cet \u00e9gard un r\u00f4le d\u2019acc\u00e9l\u00e9rateur. En 2020-2021 d\u00e9j\u00e0, la part des surfaces de bureaux dans le total des conversions a atteint un nouveau point haut, avec 65 % des logements produits. La mont\u00e9e en puissance du t\u00e9l\u00e9travail et, son corollaire, la dif\u00adfusion du flex office (espaces de travail \u00ab flexibles \u00bb, sans places fixes attribu\u00e9es aux salari\u00e9s) entra\u00eenent un ajustement de l\u2019occupation des actifs. Les entre\u00adprises optimisent leurs strat\u00e9gies immobili\u00e8res, ce qui se traduit par une augmentation de la vacance sur le march\u00e9 des bureaux francilien : celle-ci est pass\u00e9e de 2,6 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s fin 2019 (soit juste avant la crise) \u00e0 environ 4,4 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s \u00e0 la mi-2022, dont 77 % de seconde main[10]<\/a>.<\/p>\n

Surtout, certains immeubles p\u00e2tissent d\u2019une va\u00adcance dite \u00ab durable \u00bb. Essentiellement localis\u00e9s en petite et en grande couronnes, ils repr\u00e9sentent un enjeu grandissant pour les collectivit\u00e9s en termes d\u2019image, de recettes fiscales et de pertinence de l\u2019usage de l\u2019espace urbanis\u00e9. Plus que jamais, ils apparaissent comme un r\u00e9servoir mobilisable pour faciliter la production de logements, et l\u2019ensemble des grands promoteurs nationaux prospectent d\u00e9\u00adsormais massivement ces immeubles potentielle\u00adment transformables. \u00c0 l\u2019\u00e9chelle de l\u2019\u00cele-de-France, le volume de bureaux concern\u00e9 par une vacance du\u00adrable d\u2019au moins deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives avoisi\u00adnerait 1,1 million de m\u00e8tres carr\u00e9s[11]<\/a>. La part des sur\u00adfaces de premi\u00e8re main dans ces volumes demeure limit\u00e9e \u2013 autour de 20 % \u2013, mais peut atteindre 30 % dans les Hauts-de-Seine, signe d\u2019une suroffre plus prononc\u00e9e dans certains territoires.<\/p>\n

Toutefois, le potentiel de reconversion ne se limite pas aux seuls immeubles en situation de vacance durable. C\u2019est le cas de l\u2019ensemble des actifs de seconde main (ceux ant\u00e9rieurs aux ann\u00e9es 2000, notamment), dont la localisation et les espaces de travail apparaissent de moins en moins attractifs.<\/p>\n

Pour les acteurs priv\u00e9s de la promotion r\u00e9sidentielle, les surfaces de bureaux \u00e0 fort potentiel sont, avant tout, celles qui pr\u00e9sentent des conditions finan\u00adci\u00e8res avantageuses. Les immeubles anciens situ\u00e9s dans des zones o\u00f9 les prix du logement sont com\u00adparables ou sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux du bureau sont logi\u00adquement pl\u00e9biscit\u00e9s (voir carte p. 3). Les exemples de transformations de bureaux se sont multipli\u00e9s dans les march\u00e9s les plus centraux de l\u2019agglo\u00adm\u00e9ration parisienne. Paris a repr\u00e9sent\u00e9 34 % des logements autoris\u00e9s issus de bureaux, suivie des Hauts-de-Seine (18 %), du Val-de-Marne (14 %) et de la Seine-Saint-Denis (13 %). Les Hauts-de-Seine se d\u00e9marquent en outre par la pr\u00e9dominance, dans leurs op\u00e9rations de reconversion, des surfaces de bureaux (86 % des logements autoris\u00e9s).<\/p>\n

Dans le m\u00eame temps, il est \u00e0 noter que la liste des immeubles de bureaux connaissant des difficul\u00adt\u00e9s durables de commercialisation se renouvelle constamment. Cette forte rotation des b\u00e2timents en situation de vacance durable illustre la capacit\u00e9 des propri\u00e9taires \u00e0 repositionner leurs actifs (baisse des loyers, r\u00e9novations\u2026). Les bureaux demeurent un produit d\u2019investissement attractif, et ceux par\u00adtiellement ou totalement vacants, s\u2019ils pr\u00e9sentent des marges de valorisation importantes en cas de r\u00e9novation, continuent le plus souvent d\u2019attirer des investisseurs value-added[12]<\/a>, en particulier au sein des march\u00e9s \u00ab prime \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire les plus centraux et valoris\u00e9s.<\/p>\n

Le gisement d\u2019immeubles de bureaux reconver\u00adtibles demeure donc mouvant, et la transformation en logements s\u2019av\u00e8re ainsi, en cas de difficult\u00e9s, une option parmi d\u2019autres pour les propri\u00e9taires. Et m\u00eame lorsqu\u2019un b\u00e2timent de bureaux est fina\u00adlement remplac\u00e9 par du logement, la reconversion du b\u00e2ti existant est encore loin, aujourd\u2019hui, d\u2019\u00eatre l\u2019option majoritairement retenue. Ainsi, dans les Hauts-de-Seine, depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2010, la d\u00e9molition-reconstruction a finalement \u00e9t\u00e9 pri\u00advil\u00e9gi\u00e9e dans 80 \u00e0 85 % des op\u00e9rations concern\u00e9es.<\/p>\n

Au-del\u00e0 du d\u00e9passement de certaines contraintes techniques et normatives, la transformation de b\u00e2ti\u00adments d\u2019activit\u00e9s en logements, si elle est appel\u00e9e \u00e0 se d\u00e9velopper fortement \u00e0 l\u2019avenir, implique un v\u00e9ri\u00adtable changement de paradigme de la part de tous les acteurs de la production immobili\u00e8re, publics comme priv\u00e9s. Pour les b\u00e2timents neufs, notam\u00adment de surface importante, la question du poten\u00adtiel de r\u00e9versibilit\u00e9 des b\u00e2timents devrait d\u00e9sormais \u00eatre pos\u00e9e d\u00e8s l\u2019\u00e9tape de conception. Concernant l\u2019\u00e9volution du b\u00e2ti existant, o\u00f9 se concentre l\u2019es\u00adsentiel des enjeux actuels, il y a n\u00e9cessit\u00e9 \u00e0 mieux int\u00e9grer cette probl\u00e9matique aux documents de planification et d\u2019urbanisme, voire \u00e0 identifier de fa\u00e7on syst\u00e9matique les b\u00e2timents les plus propices. Un renforcement des dispositifs publics, et notamment des financements en soutien au secteur, sera \u00e9galement certainement une condition pour maximiser rapidement la production de logements issus de reconversions. Si ce mode de production n\u2019est certainement pas amen\u00e9 \u00e0 devenir pr\u00e9dominant en \u00cele-de-France, il est toutefois tout \u00e0 fait envisageable de doubler sur le court terme les niveaux de production observ\u00e9s jusqu\u2019ici. Enfin, ces \u00e9volutions devront s\u2019inscrire dans une r\u00e9flexion plus globale sur la place respective \u00e0 donner \u00e0 l\u2019ensemble des usages, tant r\u00e9sidentiels qu\u2019\u00e9conomiques, qui contribuent au fonctionnement de la m\u00e9tropole francilienne.<\/p>\n

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Mots-cl\u00e9s : Bureaux – Logement – ZAN – ZEN – Urbanisme – Bureaux vacants<\/em><\/p>\n

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[1]<\/a> La loi Climat et r\u00e9silience du 22 ao\u00fbt 2021 a d\u00e9fini un objectif Z\u00e9ro artificialisation nette (ZAN) \u00e0 l\u2019horizon 2050. Les R\u00e9gions sont charg\u00e9es de la territorialisation de ces objectifs par le biais des documents d\u2019am\u00e9nagement dont elles ont la responsabilit\u00e9. Par une d\u00e9lib\u00e9ration du 17 novembre 2021 lan\u00e7ant la r\u00e9vision du Sch\u00e9ma directeur de la R\u00e9gion \u00cele-de-France (Sdrif), le conseil r\u00e9gional d\u2019\u00cele-de-France a fait du ZAN un objectif majeur de l\u2019am\u00e9nagement francilien.<\/p>\n

[2]<\/a> La loi \u00c9nergie-Climat du 8 novembre 2019 a fix\u00e9 un objectif Z\u00e9ro \u00e9missions nettes de gaz \u00e0 effet de serre (GES) \u2013 et en parti\u00adculier de carbone \u2013 \u00e0 l\u2019horizon 2050.<\/p>\n

[3]<\/a> La reconversion diviserait quasiment par deux les \u00e9missions (en \u00e9quivalent carbone) d\u2019un projet par rapport \u00e0 la d\u00e9molition-reconstruction, selon la soci\u00e9t\u00e9 de conseil sp\u00e9cialis\u00e9e Kareg. Et m\u00eame sans d\u00e9molition pr\u00e9alable, ce mode de production serait largement plus performant qu\u2019une construction neuve ex nihilo <\/em>aux normes RE 2020, dont les \u00e9missions seraient sup\u00e9\u00adrieures de 60 %. N.B. : la r\u00e9glementation environnementale 2020 (RE 2020) fixe les normes de performance \u00e9nerg\u00e9tique pour les nouvelles constructions et se distingue en particulier des r\u00e9glementations thermiques (RT) pr\u00e9c\u00e9dentes en prenant en compte les \u00e9missions des b\u00e2timents sur l\u2019ensemble de leur cycle de vie, notamment au moment de leur construction, et pas seulement sur leur phase d\u2019exploitation.<\/p>\n

[4]<\/a> Le \u00ab d\u00e9cret tertiaire \u00bb, entr\u00e9 en vigueur le 1er <\/sup>octobre 2019, est issu de la loi Elan du 23 novembre 2018, et a pour but de r\u00e9duire les \u00e9missions de GES dans le b\u00e2ti tertiaire existant, public et priv\u00e9, d\u2019au moins 1 000 m\u00b2 de surface de plancher. Depuis le 30 septembre 2022, les donn\u00e9es \u00e9nerg\u00e9tiques des actifs soumis au d\u00e9cret doivent \u00eatre transmises \u00e0 l\u2019Ademe afin de fixer une feuille de route visant \u00e0 atteindre des objectifs de r\u00e9duction, soit en am\u00e9liorant la performance \u00e9nerg\u00e9tique du b\u00e2ti aux hori\u00adzons 2030 (-40 %), 2040 (-50 %) et 2050 (-60 %) au regard d\u2019une ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence (post\u00e9rieure \u00e0 2010), soit en atteignant un seuil de consommation cible en valeur absolue (fix\u00e9 par un arr\u00eat\u00e9 \u00ab valeurs absolues 2 \u00bb du 13 avril 2022), variable en fonction de la cat\u00e9gorie du b\u00e2timent.<\/p>\n

[5]<\/a> Une charte d\u2019engagement pour la transformation de bureaux en \u00cele-de-France a notamment \u00e9t\u00e9 sign\u00e9e en 2018 entre le minist\u00e8re du Logement et des acteurs du secteur. D\u00e9but 2021, une nouvelle feuille de route a \u00e9t\u00e9 mise en place par l\u2019\u00c9tat, visant \u00e0 mobiliser encore plus largement les acteurs concern\u00e9s et \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 des \u00ab mesures de simplification \u00bb pour faciliter les op\u00e9rations du secteur. Fin 2021, le tome 2 du rapport de la commission Rebsamen sur la relance de la construction de logements a \u00e9galement avanc\u00e9 de nouvelles propositions pour le secteur : convergence des r\u00e9glementations incendie entre b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s et logements, cr\u00e9ation de nouvelles structures de portage sp\u00e9cialis\u00e9es, fin de la d\u00e9cision \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 pour changer la destination des b\u00e2timents d\u00e9tenus en copropri\u00e9t\u00e9, permis de construction \u00ab r\u00e9versibles \u00bb autorisant \u00e0 l\u2019avance plusieurs destinations, etc.<\/p>\n

[6]<\/a> Des limites en termes de hauteur sont toutefois pos\u00e9es, le b\u00e2timent transform\u00e9 ne pouvant d\u00e9passer la hauteur de la construc\u00adtion contigu\u00eb existante, calcul\u00e9e \u00e0 son fa\u00eetage. De fa\u00e7on plus ouverte \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation, l\u2019article L152-6 du Code de l\u2019urbanisme avance \u00e9galement que le projet devra \u00ab s\u2019int\u00e9grer harmonieusement dans le milieu urbain environnant \u00bb, ce qui implique une \u00e9tude des projets au cas par cas par les communes.<\/p>\n

[7]<\/a> Les b\u00e2timents concern\u00e9s par cette nouvelle \u00e9tude pr\u00e9alable doivent encore \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s \u00e0 ce jour par d\u00e9cret.<\/p>\n

[8]<\/a> \u00c0 surface \u00e9quivalente, des surco\u00fbts de 10 ou 20 % sont r\u00e9guli\u00e8rement avanc\u00e9s.<\/p>\n

[9]<\/a> Source: SDES, Sitadel open data<\/em>. N\u2019ont \u00e9t\u00e9 prises en compte ici que les op\u00e9rations incluant au moins cinq logements autoris\u00e9s par voie de reconversion de surfaces pr\u00e9alablement non r\u00e9sidentielles, \u00e0 l\u2019exclusion des op\u00e9rations dues \u00e0 des particuliers.<\/p>\n

[10]<\/a> Les bureaux dits \u00ab de seconde main \u00bb sont des op\u00e9rations immobili\u00e8res pr\u00e9alablement occup\u00e9es et remises sur le march\u00e9 en l\u2019\u00e9tat ou apr\u00e8s une simple r\u00e9novation. Ils s\u2019opposent aux bureaux dits \u00ab de premi\u00e8re main \u00bb, constructions nouvelles ou restruc\u00adturations ayant fait l\u2019objet d\u2019un permis de construire, qui n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 occup\u00e9es et ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9es depuis moins de cinq ans.<\/p>\n

[11]<\/a> Surfaces de bureaux vacantes au sein d\u2019actifs immobiliers dont au moins 50 % des surfaces s\u2019av\u00e8rent vacantes depuis deux ans ou plus.<\/p>\n

[12]<\/a> Les investisseurs value-added <\/em>visent g\u00e9n\u00e9ralement des immeubles pr\u00e9sentant de la vacance ou une obsolescence technique, sur lesquels il est possible de recr\u00e9er de la valeur via <\/em>des travaux de r\u00e9novation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cet article a \u00e9t\u00e9 initialement publi\u00e9 sur le site de l’Institut Paris Region (https:\/\/www.institutparisregion.fr\/) : https:\/\/www.institutparisregion.fr\/nos-travaux\/publications\/reconvertir-les-bureaux-et-batiments-dactivites-en-logements-un-potentiel-encore-sous-exploite\/ La reconversion de b\u00e2timents d\u2019activit\u00e9s est de plus en plus mise en avant par les acteurs politiques et les m\u00e9dias comme une des r\u00e9ponses possibles au manque structurel de logements en \u00cele-de-France. Quel apport peut-on vraiment attendre, dans un […]<\/p>\n","protected":false},"author":438,"featured_media":7070,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140],"tags":[],"class_list":["post-7058","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7058","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/438"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=7058"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7058\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/7070"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=7058"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=7058"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=7058"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}