Pour pouvoir octroyer un pr\u00eat \u00e0 l\u2019habitat, les banques d\u00e9finissent des crit\u00e8res en fonction du profil du client (capacit\u00e9 d\u2019emprunt[1]<\/sup><\/a>, niveau d\u2019apport personnel, nature de l\u2019activit\u00e9 professionnelle, etc.) et des r\u00e9glementations impos\u00e9es par la loi (taux d\u2019usure, recommandations et r\u00e8gles \u00e9dict\u00e9es par les autorit\u00e9s prudentielles[2]<\/sup><\/a>).<\/p>\n Le taux du cr\u00e9dit est une composante essentielle dans le calcul de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt d\u2019un m\u00e9nage. D\u2019apr\u00e8s nos estimations, une variation de 100 points de base (pb)[3]<\/sup><\/a> sur le taux de cr\u00e9dit peut contribuer jusqu\u2019\u00e0 une variation de pr\u00e8s de 10 % de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt[4]<\/sup><\/a>.<\/strong> Ainsi, une hausse du co\u00fbt du cr\u00e9dit peut entrainer de cons\u00e9quences non n\u00e9gligeables sur tout le processus d\u2019acquisition immobili\u00e8re. Cela peut en effet aboutir \u00e0 une annulation du projet si le montant empruntable vient \u00e0 diminuer consid\u00e9rablement.<\/p>\n Le taux annuel effectif global (TAEG), appel\u00e9 jusqu’en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui, outre le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bancaire (taux effectif au sens \u00e9troit ou TESE selon l\u2019appellation Banque de France), prend en compte la totalit\u00e9 des frais occasionn\u00e9s par le pr\u00eat. Ces frais accessoires int\u00e8grent g\u00e9n\u00e9ralement les frais de gestion de dossier, le co\u00fbt de l\u2019assurance emprunteur et tout autre frais impos\u00e9 par l\u2019\u00e9tablissement pr\u00eateur.<\/p>\n Graphique 1 : Evolution du TAEG moyen observ\u00e9 – D\u00e9composition entre TESE et accessoires<\/p><\/div>\n La r\u00e9glementation d\u00e9finit un TAEG maximum au-del\u00e0 duquel les banques ne peuvent pas pr\u00eater \u00e0 leur client\u00e8le. Ce seuil maximum l\u00e9gal auquel les pr\u00eats peuvent \u00eatre accord\u00e9s est commun\u00e9ment appel\u00e9 le taux d\u2019usure. Il sert \u00e0 prot\u00e9ger l\u2019emprunteur contre des propositions de pr\u00eats \u00ab trop ch\u00e8res \u00bb.<\/p>\n Le taux de l\u2019usure (TU) est fix\u00e9 par la Banque de France sur une fr\u00e9quence trimestrielle. Sa formule de calcul pour un trimestre donn\u00e9 correspond \u00e0 la moyenne des TAEG observ\u00e9s sur le trimestre pr\u00e9c\u00e9dent, augment\u00e9e d\u2019un tiers.<\/p>\n Les seuils de l\u2019usure sont publi\u00e9s au journal officiel en fin de trimestre pour le trimestre suivant.<\/p>\n Tableau : Taux d\u2019usure sur les cr\u00e9dits \u00e0 l\u2018habitat<\/p><\/div>\n Le TAEG pris en compte dans le calcul du taux d\u2019usure est celui des cr\u00e9dits soit mis en force, soit d\u00e9finitivement valid\u00e9s dans les r\u00e9seaux bancaires. Les achats immobiliers n\u00e9cessitant g\u00e9n\u00e9ralement un d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution, ce taux observ\u00e9 refl\u00e8te donc des dossiers n\u00e9goci\u00e9s entre deux et trois mois en amont. En consid\u00e9rant un d\u00e9calage moyen d\u2019un trimestre entre la n\u00e9gociation d\u2019un taux de cr\u00e9dit et le d\u00e9caissement des fonds, le taux d\u2019usure fix\u00e9 pour une p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence donn\u00e9e pr\u00e9sente donc une inertie d\u2019un \u00e0 deux trimestres relativement aux dossiers de demande de pr\u00eats pr\u00e9sent\u00e9s.<\/strong><\/p>\n Les banques ajustent leurs tarifications sur leurs taux de cession interne (TCI) qui \u00e9voluent rapidement en fonction des co\u00fbts de leurs ressources financi\u00e8res.<\/p>\n Les TCI sont les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat auxquels les unit\u00e9s commerciales placent leurs ressources et refinancent leurs emplois aupr\u00e8s d\u2019une unit\u00e9 centralis\u00e9e (direction financi\u00e8re, d\u00e9partement gestion de bilan, etc.). Ils doivent refl\u00e9ter les prix de march\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire les taux que l\u2019unit\u00e9 commerciale devrait payer si, au lieu de s\u2019adresser \u00e0 l\u2019unit\u00e9 interne en charge de la gestion de bilan, elle devait s\u2019adosser directement sur les march\u00e9s. Les TCI peuvent \u00eatre calcul\u00e9s op\u00e9ration par op\u00e9ration pour tous les \u00e9l\u00e9ments de bilan \u00ab contractuels \u00bb en fonction de la devise, de la g\u00e9n\u00e9ration, de la dur\u00e9e, de la nature des taux et des options \u00e9ventuellement attach\u00e9es[5]<\/sup><\/a>.<\/p>\n La mise en place de la gestion actif-passif passe par une s\u00e9paration des responsabilit\u00e9s entre services op\u00e9rationnels (centre de profit, collecte et cr\u00e9dit) et fonctionnels (centre ALM) dans la gestion de la marge d\u2019interm\u00e9diation.<\/p>\n D\u2019un c\u00f4t\u00e9, la Banque de France qui fixe chaque trimestre le taux d\u2019usure, ne d\u00e9tecte pas particuli\u00e8rement de probl\u00e8me. En effet, pour les taux des cr\u00e9dits mis en force, certes l\u2019\u00e9cart aux taux d\u2019usure peut se resserrer, mais une \u00ab saturation \u00bb ou un d\u00e9passement de ces derniers ne semble pas se dessiner.<\/p>\n De l\u2019autre c\u00f4t\u00e9, la difficult\u00e9 pour les banques est de concilier un taux d\u2019usure relativement in\u00e9lastique \u00e0 l\u2019\u00e9volution de la situation \u00e9conomique et des co\u00fbts de refinancement qui s\u2019adaptent rapidement. En effet, il a \u00e9t\u00e9 souvent rapport\u00e9 que le nombre de dossiers refus\u00e9s pour cause de d\u00e9passement de l\u2019usure a \u00e9norm\u00e9ment augment\u00e9<\/strong>. Selon les diff\u00e9rents articles de presse[6]<\/sup><\/a>, ce taux de refus aurait oscill\u00e9 entre 40 % et 50 % des demandes pr\u00e9sent\u00e9es aux banques au d\u00e9but de l\u2019\u00e9t\u00e9 (un taux qui \u00e9tait entre 3 et 6 % sur les trois ann\u00e9es pass\u00e9es). Il exclut d\u00e9j\u00e0 d\u2019embl\u00e9e les dossiers jug\u00e9s irrecevables aupr\u00e8s des \u00e9tablissements par les interm\u00e9diaires financiers.<\/p>\n Pour les banques, si la situation \u00e9tait tenable malgr\u00e9 la hausse continue des co\u00fbts des ressources, c\u2019est gr\u00e2ce \u00e0 leurs efforts pour absorber l\u2019effet de seuil de l\u2019usure (resserrement des marges, moindre recours aux services de courtiers, etc.). La situation ne pouvant pas durer ind\u00e9finiment, l\u2019\u00e9viction d\u2019une partie de la client\u00e8le devient in\u00e9vitable au-del\u00e0 d\u2019un certain seuil. Les m\u00e9nages aux revenus modestes et la cat\u00e9gorie de client\u00e8les plus \u00e2g\u00e9es en sont les premi\u00e8res victimes. Leur co\u00fbt en mati\u00e8re d\u2019assurance emprunteur est souvent plus \u00e9lev\u00e9 en raison de leurs conditions jug\u00e9es plus risqu\u00e9es.<\/p>\n Graphique 2 et 3 : Illustration th\u00e9orique de la tarification des banques sur les nouveaux cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019habitat \u00e0 taux fixe \u2013 Comparaison entre le taux moyen tarifaire et le taux moyen r\u00e9alis\u00e9<\/p><\/div>\n Note de lecture graphique de gauche :<\/u><\/em> Chaque d\u00e9cile de taux \u00e9quivaut \u00e0 un pourcentage de la client\u00e8le. Le 1er<\/sup> d\u00e9cile correspond aux 10 % de la client\u00e8le les mieux servis en taux, 20 % pour le 2\u00e8me<\/sup> d\u00e9cile et ainsi de suite. <\/em><\/p>\n La limite haute peut \u00eatre assimil\u00e9e au taux maximum que la grille tarifaire des banques propose en moyenne. A ce niveau, la quasi-totalit\u00e9 des demandes de pr\u00eats peut \u00eatre servie en taux hors effet de seuil de l\u2019usure.<\/em><\/p>\n La partie gris\u00e9e entre cette limite et le taux d\u2019usure constitue la zone d\u2019exclusion de la client\u00e8le ne pouvant pas b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un taux non usuraire.<\/em><\/p>\n Note de lecture graphique de droite :<\/u><\/em> La courbe en bleu fonc\u00e9 correspond au TAEG moyen observ\u00e9 sur les cr\u00e9dits dont les taux ne d\u00e9passent pas l\u2019usure. Il s\u2019agit donc du TAEG moyen r\u00e9alis\u00e9. Celle en bleu clair repr\u00e9sente le TAEG moyen des grilles tarifaires des banques.<\/em><\/p>\n Nous avons recueilli les donn\u00e9es sur les taux de cr\u00e9dits immobiliers publi\u00e9es chaque mois sur le site d\u2019Empruntis[7]<\/sup><\/a>. Ces chiffres recouvrent la moyenne des grilles tarifaires (TESE) annonc\u00e9es par les banques partenaires de la soci\u00e9t\u00e9. A cela, nous ajoutons un taux accessoire moyen suppos\u00e9 relativement stable dans le temps afin d\u2019obtenir le TAEG.<\/p>\n Quelques points d\u2019attention sont \u00e0 noter :<\/p>\n – Le TAEG moyen r\u00e9alis\u00e9 n\u2019int\u00e8gre que les dossiers ayant obtenu un financement, donc avec un TAEG non usuraire. Sa courbe d\u2019\u00e9volution ne pourra donc jamais d\u00e9passer le seuil de l\u2019usure.<\/p>\n – Le d\u00e9calage temporel entre les deux taux acc\u00e9l\u00e8re le ph\u00e9nom\u00e8ne de divergence. En effet, le taux \u00e0 la tarification est celui sur les demandes de pr\u00eats en cours. Celui r\u00e9alis\u00e9 refl\u00e8te plut\u00f4t les dossiers n\u00e9goci\u00e9s sur le trimestre pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p>\n Avec le passage du taux d\u2019usure \u00e0 3,04 % (toutes dur\u00e9es confondues), la hausse trimestrielle est donc de pr\u00e8s de 45 points de base (pb). Dans le m\u00eame temps, le niveau moyen l\u2019OAT 10 ans, que l\u2019on peut globalement rapprocher de l\u2019\u00e9volution du co\u00fbt de refinancement des banques, \u00e9tait de 1,9 % au 3\u00e8me<\/sup> trimestre et le dernier point observ\u00e9 tourne autour de 2,7 %. Si le taux de l\u2019OAT 10 ans ne fluctuait pas trop pour ce trimestre, la hausse par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent serait d\u2019environ 80 pb, soit presque 2 fois plus que celle du taux d\u2019usure.<\/p>\n Au mois d\u2019octobre, la tarification th\u00e9orique des banques n\u2019a pas significativement \u00e9volu\u00e9 ce qui a permis de servir une bonne partie de la demande. Mais une acc\u00e9l\u00e9ration s\u2019est op\u00e9r\u00e9e pour ce mois de novembre d\u2019apr\u00e8s les donn\u00e9es pr\u00e9liminaires re\u00e7ues (+34 pb par rapport \u00e0 octobre). En cons\u00e9quence, le taux d\u2019\u00e9viction en raison de l\u2019usure d\u00e9passerait largement les 50 % et une nouvelle hausse des taux de cr\u00e9dit \u00e0 l\u2019habitat en d\u00e9cembre, ne serait-ce que tr\u00e8s l\u00e9g\u00e8rement (moins de 0,1 %) m\u00e8nerait \u00e0 une situation comparable \u00e0 celle observ\u00e9e \u00e0 la fin du 3\u00e8me<\/sup> trimestre<\/strong> (Cf. graphiques 2 et 3).<\/p>\n Dans les faits, l\u2019\u00e9volution du TAEG moyen par rapport au taux d\u2019usure chaque trimestre ne pr\u00e9sente pas de d\u00e9faillance particuli\u00e8re. Mais ce constat est vite remis en question en prenant en compte, outre l\u2019inertie induite par le calcul du taux d\u2019usure, la dispersion de la client\u00e8le selon la tranche de taux (Cf. pr\u00e9c\u00e9demment). En compl\u00e9ment, nous nous proposons alors de simuler une approche alternative toujours bas\u00e9e sur la moyenne mais qui, cette fois-ci, retranscrit une situation optimale pour les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit dans laquelle ils pr\u00e9serveraient leurs marges au maximum sans la contrainte du taux d\u2019usure. Cette approche est bas\u00e9e sur trois points principaux :<\/p>\n Pour pr\u00e9cision, il ne s\u2019agit pas ici d\u2019un exercice de pr\u00e9vision mais seulement d\u2019une simulation de ce qu\u2019aurait pu \u00eatre l\u2019\u00e9volution des taux depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e sous la contrainte d\u2019une maximisation des marges des banques.\u00a0 <\/strong><\/p>\n Graphique 4 et 5 : Comparaison des deux approches sur l\u2019observation de l\u2019\u00e9volution des taux<\/p><\/div>\n Note de lecture graphique de gauche :<\/u><\/em> La Banque de France se base sur les taux effectifs observ\u00e9s sur les cr\u00e9dits r\u00e9ellement d\u00e9caiss\u00e9s. De fait, le constat est que la marge de man\u0153uvre pour les banques reste confortable car le point de saturation du taux d\u2019usure est encore loin d\u2019\u00eatre atteint.<\/em><\/p>\n Note de lecture graphique de droite :<\/u><\/em> Les banques adaptent leurs taux propos\u00e9s \u00e0 la client\u00e8le en fonction de la situation \u00e9conomique en temps r\u00e9el. Pour elles, le taux d\u2019usure du trimestre T correspond au mieux au TAEG du trimestre T-1. Par ailleurs, la hausse rapide et tr\u00e8s marqu\u00e9e des taux depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e fait que la contrainte du taux d\u2019usure n\u2019a pas permis aux banques de r\u00e9percuter convenablement la hausse des co\u00fbts des ressources sur les cr\u00e9dits immobiliers. Dans cette simulation, nous faisons \u00e9voluer le taux moyen des cr\u00e9dits immobiliers depuis d\u00e9but 2022 au m\u00eame rythme que l\u2019OAT 10 ans, pris par hypoth\u00e8se comme r\u00e9f\u00e9rence pour l\u2019\u00e9volution des TCI des banques. Ainsi, dans cette configuration, les banques pourraient pr\u00e9server leurs marges en appliquant une tarification optimale sans la contrainte du taux d\u2019usure.<\/em><\/p>\n Les taux ont connu une hausse tr\u00e8s soudaine[8]<\/sup><\/a>\u00a0 et les cr\u00e9dits immobiliers ont \u00e9t\u00e9 rapidement contraints par les taux d\u2019usure :<\/p>\n <\/p>\n Cette note tient compte de l\u2019actualisation des informations avec les donn\u00e9es les plus r\u00e9centes. L\u2019article originel est disponible dans son int\u00e9gralit\u00e9 sur le site des Etudes \u00e9conomiques de La Banque Postale :<\/p>\n https:\/\/www.labanquepostale.com\/newsroom-publications\/etudes\/etudes-economiques\/rebond\/2022\/rebond-taux-usure.html<\/span><\/span><\/a><\/p>\n <\/p>\n Mots-cl\u00e9s : taux d\u2019usure – cr\u00e9dit – immobilier \u2013 taux<\/em><\/p>\n Dans cette analyse de la tarification des banques, nous faisons un ensemble de jeux d\u2019hypoth\u00e8ses pour pouvoir effectuer des estimations et des comparaisons entre les diff\u00e9rents agr\u00e9gats observ\u00e9s.<\/p>\n \u2756 M\u00e9thode<\/strong><\/p>\n Les donn\u00e9es pour chaque trimestre sur la tarification des banques ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es sur le site du courtier Empruntis. Il s\u2019agit notamment du TESE moyen observ\u00e9 pour chaque tranche de dur\u00e9e. Nous calculons ensuite la moyenne g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e pour toutes les dur\u00e9es. A ce taux moyen, un taux assurantiel suppos\u00e9 relativement stable a \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9 pour obtenir le TAEG.<\/p>\n Afin de d\u00e9gager l\u2019\u00e9volution de la courbe pour chaque d\u00e9cile de taux, nous faisons l\u2019hypoth\u00e8se forte que la tarification des banques en moyenne suit une loi normale[9]<\/sup><\/a>.<\/p>\n \u2756 Hypoth\u00e8ses<\/strong><\/p>\n La simulation propos\u00e9e dans cette \u00e9tude repose sur plusieurs hypoth\u00e8ses concernant l\u2019\u00e9volution du co\u00fbt des ressources des banques, de celle du TAEG optimal et de surcro\u00eet celle du taux d\u2019usure.<\/p>\n \u2756 M\u00e9thode<\/strong><\/p>\n L\u2019objectif est de chercher \u00e0 d\u00e9montrer la d\u00e9connexion entre le TAEG qui serait jug\u00e9 optimal pour les banques (non appliqu\u00e9 du fait de l\u2019usure mais aussi pour pr\u00e9server la client\u00e8le) et le taux d\u2019usure fix\u00e9 par la Banque de France.<\/p>\n Le taux d\u2019usure non observ\u00e9 (\u00e0 partir du 1er<\/sup> trimestre 2023) est maximis\u00e9\u00a0en supposant que le TAEG correspondant (donc \u00e0 partir du 4\u00e8me<\/sup> trimestre 2022) atteint le seuil d\u2019usure.<\/p>\n \u2756 Hypoth\u00e8ses<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Pour maximiser l\u2019\u00e9volution du taux d\u2019usure, il est suppos\u00e9 que le TAEG r\u00e9ellement observ\u00e9, donc sur les cr\u00e9dits d\u00e9caiss\u00e9s au 4\u00e8me<\/sup> trimestre 2022 (correspondant aux dossiers n\u00e9goci\u00e9s au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent) sera \u00e9gal au taux d\u2019usure appliqu\u00e9 au 3\u00e8me<\/sup> trimestre 2022. La tendance est prolong\u00e9e ensuite.<\/p>\n [1]<\/sup><\/a> La capacit\u00e9 d’emprunt est le montant qu’un m\u00e9nage peut obtenir aupr\u00e8s d’une banque pour financer son projet d’achat immobilier.<\/p>\n [2]<\/sup><\/a> Passage en loi des recommandations du haut conseil de stabilit\u00e9 financi\u00e8re (HCSF) depuis janvier 2022 : taux d\u2019effort \u00e0 35 % et dur\u00e9e de cr\u00e9dit \u00e0 25 ans maximum.<\/p>\n [3]<\/sup><\/strong><\/a> Un point de base (pb)\u00a0correspond \u00e0 un centi\u00e8me d\u2019un pourcentage (0,01%). Une variation de 1% \u00e9quivaut donc \u00e0 une variation de 100 pb<\/p>\n [4]<\/sup><\/strong><\/a> R\u00e9sultats bas\u00e9s sur une \u00e9tude effectu\u00e9e en mars 2022 :\u00a0https:\/\/www.labanquepostale.com\/newsroom-publications\/etudes\/etudes-economiques\/rebond\/2022\/rebond-choc-taux-immobilier.html<\/a><\/span><\/span><\/p>\n [5]<\/sup><\/a> D\u00e9finition reprise de la revue de stabilit\u00e9 financi\u00e8re n\u00b0 6 de la Banque de France \u2013 Juin 2005.<\/p>\n [6]<\/sup><\/a> A titre d\u2019exemple, un article paru sur franceinfo relayant un sondage sur le taux d\u2019\u00e9viction pour cause de d\u00e9passement de l\u2019usure\u00a0: INFO FRANCEINFO. Immobilier\u00a0: 45% des cr\u00e9dits refus\u00e9s \u00e0 cause du taux d’usure, les 30-55\u00a0ans sont les plus touch\u00e9s, selon un sondage (francetvinfo.fr)<\/a><\/span><\/p>\n [7]<\/sup><\/a> Empruntis : courtier en cr\u00e9dits et assurance emprunteur.<\/p>\n\n
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\nAnnexe 1<\/strong> \u2013 M\u00e9thodologie sur l\u2019analyse de la tarification des banques<\/h5>\n
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Annexe 2 <\/strong>\u2013 Simulation de l\u2019approche alternative sur l\u2019\u00e9volution du taux d\u2019usure<\/h5>\n
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