{"id":6064,"date":"2021-07-19T07:00:50","date_gmt":"2021-07-19T05:00:50","guid":{"rendered":"http:\/\/variances.eu\/?p=6064"},"modified":"2021-07-19T07:31:23","modified_gmt":"2021-07-19T05:31:23","slug":"la-politique-du-logement-en-france-et-dans-locde","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=6064","title":{"rendered":"La politique du logement en France et dans l\u2019OCDE*"},"content":{"rendered":"

Les d\u00e9penses publiques affect\u00e9es \u00e0 la politique du logement \u00e9taient \u00e9gales \u00e0 1,0 % du PIB en France en 2018 et, en moyenne, \u00e0 0,6 % du PIB dans les pays de l\u2019OCDE, qui vient de publier un rapport sous forme de \u00ab\u00a0bo\u00eete \u00e0 outils<\/a><\/span><\/span> des politiques du logement[1]<\/a>\u00a0\u00bb. Cette note pr\u00e9sente ce rapport en mettant en avant les particularit\u00e9s de la situation et des politiques du logement en France.<\/p>\n

Les trois principaux enjeux des politiques du logement sont de nature sociale, avec une hausse des prix des logements et des loyers qui oblige les m\u00e9nages pauvres \u00e0 affecter une part plus importante de leurs revenus \u00e0 leur habitation, de nature \u00e9conomique, avec un d\u00e9s\u00e9quilibre entre l\u2019offre et la demande de logements sur certains territoires, et de nature environnementale, avec une forte contribution du secteur r\u00e9sidentiel \u00e0 l\u2019\u00e9mission de gaz \u00e0 effet de serre.<\/p>\n

Une relance de l\u2019investissement public dans le logement, qui a baiss\u00e9 depuis le d\u00e9but du si\u00e8cle, permettrait selon l\u2019OCDE de contribuer \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 ces trois enjeux. Avec un niveau d\u2019investissements publics dans ce domaine nettement sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne de l\u2019OCDE, en pourcentage du PIB, la France suit d\u00e9j\u00e0 cette recommandation.<\/p>\n

L\u2019OCDE observe que le manque de terrains constructibles est un des principaux obstacles \u00e0 la construction d\u2019habitations. Elle recommande une plus grande densit\u00e9 de logements dans les zones urbaines o\u00f9 les prix sont \u00e9lev\u00e9s et un transfert des pouvoirs administratifs en mati\u00e8re d\u2019urbanisme vers des collectivit\u00e9s de la dimension d\u2019une m\u00e9tropole. Cette recommandation est particuli\u00e8rement pertinente en France o\u00f9 l\u2019attribution de ce pouvoir aux maires constitue un obstacle important \u00e0 la construction de nouveaux logements.<\/p>\n

L\u2019OCDE propose de r\u00e9duire les taxes sur les transactions immobili\u00e8res, les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux en France, pour faciliter la mobilit\u00e9 des m\u00e9nages et permettre une meilleure ad\u00e9quation de l\u2019offre et de la demande sur le march\u00e9 du travail. Elle propose de relever les taxes fonci\u00e8res en les asseyant plut\u00f4t sur la valeur de march\u00e9 des terrains, ce qui supposerait en France une profonde r\u00e9forme des valeurs cadastrales.<\/p>\n

L\u2019OCDE propose de r\u00e9duire les dispositifs fiscaux qui incitent \u00e0 contracter des emprunts immobiliers, car ils contribuent \u00e0 la hausse des prix, ce qui concerne en France le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro.<\/p>\n

L\u2019OCDE appelle \u00e0 une plus grande souplesse dans la r\u00e9glementation des relations entre les propri\u00e9taires et les locataires, y compris dans le cadre des dispositifs de contr\u00f4le des loyers, m\u00eame si l\u2019impact peut en \u00eatre n\u00e9gatif \u00e0 court terme pour des locataires vuln\u00e9rables. La France pourrait s\u2019inspirer de cette recommandation.<\/p>\n

Consid\u00e9rant que, si des normes environnementales plus strictes sont n\u00e9cessaires, elles majorent les co\u00fbts de construction et le prix des logements, l\u2019OCDE recommande des mesures compensatoires comme les subventions \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des habitations, ce que la France a d\u00e9j\u00e0 mis en \u0153uvre.<\/p>\n

A)\u00a0\u00a0 Les enjeux de la politique du logement<\/h3>\n

Le rapport de l\u2019OCDE met en avant trois enjeux majeurs de la politique du logement, le premier \u00e9tant de nature sociale, le deuxi\u00e8me de nature \u00e9conomique et le troisi\u00e8me de nature environnementale.<\/p>\n

Le premier est l\u2019augmentation du prix des logements et des loyers, bien plus \u00e9lev\u00e9e que le taux d\u2019inflation. De 2005 \u00e0 2019, la croissance r\u00e9elle du prix des logements a \u00e9t\u00e9 de 20 % en moyenne dans l\u2019OCDE et la croissance r\u00e9elle des loyers a \u00e9t\u00e9 de 48 %. S\u2019agissant de la France, la croissance r\u00e9elle du prix des logements a \u00e9t\u00e9 de 12 % et celle des loyers a \u00e9t\u00e9 de 22 %[2]<\/a>.<\/p>\n

Malgr\u00e9 la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des cr\u00e9dits immobiliers, la part des revenus qui est affect\u00e9e au logement a nettement augment\u00e9 dans les pays de l\u2019OCDE. Les m\u00e9nages du premier quintile de revenus consacrent 25 % de leurs revenus au logement quand ils sont propri\u00e9taires (14 % en France), 34 % quand ils sont locataires non aid\u00e9s (19 % en France) et 15 % quand ils sont locataires et aid\u00e9s (11 % en France).<\/p>\n

Le nombre d\u2019ann\u00e9es de revenus qui correspond au prix d\u2019un logement de 100 m\u00e8tres carr\u00e9s est pass\u00e9 entre 2000 et 2020 de 7,8 \u00e0 12,8 en France, une des plus fortes hausses, de 9,1 \u00e0 9,4 en Allemagne, de 6,7 \u00e0 11,0 au Royaume-Uni, de 8,5 \u00e0 8,7 en Italie et de 8,2 \u00e0 11,1 en Espagne.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, environ 16\u00a0% des m\u00e9nages du premier quintile de revenus vivent dans des logements surpeupl\u00e9s en moyenne dans l\u2019OCDE (15 % en France).<\/p>\n

Le deuxi\u00e8me enjeu est de mieux adapter l\u2019offre \u00e0 la demande de logements en am\u00e9liorant l\u2019efficacit\u00e9 des politiques publiques. Dans beaucoup de pays, il existe en effet \u00e0 la fois des zones o\u00f9 l\u2019offre de logements est insuffisante et des zones o\u00f9 elle est plut\u00f4t excessive.<\/p>\n

Sur longue p\u00e9riode, l\u2019\u00e9volution des prix est tr\u00e8s diff\u00e9rente d\u2019une zone \u00e0 l\u2019autre \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un m\u00eame pays, mais l\u2019\u00e9lasticit\u00e9 de l\u2019offre[3]<\/a> est parfois insuffisante pour entra\u00eener une construction suffisante de logements dans les zones tendues. Cette \u00e9lasticit\u00e9 de l\u2019offre appara\u00eet particuli\u00e8rement faible en France.<\/p>\n

Le troisi\u00e8me enjeu est la contribution du logement \u00e0 la lutte contre le changement climatique. Le secteur r\u00e9sidentiel est \u00e0 l\u2019origine de 17 % des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre dans les pays de l\u2019OCDE. Les \u00e9missions de gaz carbonique en tonnes par habitant sont tr\u00e8s diff\u00e9rentes d\u2019un pays \u00e0 l\u2019autre\u00a0: pour une moyenne de 1,1 tonne par habitant dans l\u2019OCDE, les \u00e9missions sont de 0,8 tonne en France, de 1,9 tonne en Allemagne, de 2,8 tonnes aux Etats-Unis, de 1,1 tonne en Italie, de 1,3 tonne au Royaume-Uni et de 0,4 tonne en Su\u00e8de. Ces r\u00e9sultats restent tr\u00e8s dispers\u00e9s si on les corrige pour tenir compte du climat de chaque pays.<\/p>\n

B)\u00a0\u00a0 Les outils \u00e0 privil\u00e9gier<\/h3>\n

L\u2019OCDE conseille d\u2019abord de relancer l\u2019investissement public dans le logement, qui est pass\u00e9 en moyenne de 0,17 % du PIB en 2001 \u00e0 0,06 % en 2018 alors m\u00eame que les co\u00fbts de construction ont fortement augment\u00e9. Cette relance de l\u2019investissement public permettrait d\u2019accro\u00eetre le nombre de logements sociaux, au profit des m\u00e9nages les plus pauvres, de desserrer la pression sur les prix dans les zones tendues et de favoriser des m\u00e9thodes de construction plus responsables d\u2019un point de vue \u00e9cologique. Elle permettrait donc de r\u00e9pondre aux trois enjeux (social, \u00e9conomique et environnemental) identifi\u00e9s dans le rapport.<\/p>\n

Les investissements publics (formation brute de capital fixe et transferts en capital des administrations publiques) dans le logement se sont \u00e9lev\u00e9s \u00e0 4,1 Md\u20ac soit 1,6 % du PIB en France en 2018, soit nettement plus que la moyenne de l\u2019OCDE[4]<\/a>. En outre, les logements sociaux y repr\u00e9sentent 14 % du parc de logements, ce qui est un des ratios les plus \u00e9lev\u00e9s hors Pays-Bas (38 %) et Royaume-Uni (17 %). Celui de l\u2019Allemagne est de 3 %, celui de l\u2019Espagne de 1 % et celui de la Belgique de 4 %. On peut donc consid\u00e9rer que cette recommandation de l\u2019OCDE est d\u00e9j\u00e0 mise en \u0153uvre en France.<\/p>\n

L\u2019OCDE observe que le manque de terrains constructibles est un des principaux obstacles \u00e0 la construction de logements et recommande donc d\u2019autoriser une plus grande densit\u00e9 de logements dans les zones urbaines o\u00f9 les prix sont \u00e9lev\u00e9s. Cette densification permettrait d\u2019offrir plus de logements abordables aux m\u00e9nages, de faire baisser les prix dans les zones tendues et de r\u00e9duire les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre en diminuant les transports intra-urbains si les risques de congestion de ces transports peuvent \u00eatre \u00e9vit\u00e9s.<\/p>\n

Il convient \u00e0 cette fin, pour l\u2019OCDE, non seulement d\u2019all\u00e9ger les contraintes r\u00e9glementaires mais aussi de r\u00e9former la gouvernance du secteur du logement en transf\u00e9rant les pouvoirs en mati\u00e8re d\u2019urbanisme et de permis de construire \u00e0 des collectivit\u00e9s de la dimension d\u2019une m\u00e9tropole.<\/p>\n

L\u2019OCDE a construit un indicateur de fragmentation des pouvoirs administratifs concernant l\u2019utilisation des terrains. La France appara\u00eet parmi les pays o\u00f9 cette fragmentation est la plus forte, derri\u00e8re le Royaume-Uni et l\u2019Espagne mais devant l\u2019Allemagne, l\u2019Italie, les Pays-Bas, la Belgique et la Su\u00e8de.<\/p>\n

En France, l\u2019offre de terrains \u00e0 b\u00e2tir est principalement fix\u00e9e par les 35\u00a0000 maires, qui disposent \u00e0 cette fin de nombreux instruments, notamment le \u00ab\u00a0plan local d\u2019urbanisme<\/em>\u00a0\u00bb et la d\u00e9livrance des permis de construire. Or les habitants d\u2019une commune ne souhaitent g\u00e9n\u00e9ralement pas de nouvelles constructions \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de chez eux. La France comptant pr\u00e8s de 40 % des communes de l\u2019Union europ\u00e9enne, elle est le seul pays \u00e0 donner ce pouvoir de d\u00e9finition de l\u2019offre de terrains constructibles \u00e0 des \u00e9lus aussi proches des habitants et donc soumis \u00e0 une forte pression pour s\u2019opposer aux nouvelles constructions. En outre, les communes fran\u00e7aises sont g\u00e9n\u00e9ralement trop petites pour exercer efficacement leurs comp\u00e9tences en mati\u00e8re d\u2019urbanisme.<\/p>\n

L\u2019OCDE recommande enfin de r\u00e9duire la taxation des transactions immobili\u00e8res pour faciliter la mobilit\u00e9 des m\u00e9nages et permettre ainsi une meilleure ad\u00e9quation de l\u2019offre et de la demande sur le march\u00e9 du travail. Elle conseille, en contrepartie pour maintenir les ressources des collectivit\u00e9s locales, d\u2019augmenter les taxes annuelles sur la d\u00e9tention de biens immobiliers, plut\u00f4t sur la valeur des terrains que sur celle des constructions. Les propri\u00e9taires fonciers seraient ainsi plus fortement incit\u00e9s \u00e0 construire et les gains qu\u2019ils tirent de l\u2019augmentation des prix du foncier pourraient \u00eatre redistribu\u00e9s \u00e0 travers les budgets des collectivit\u00e9s territoriales au profit de logements sociaux et compatibles avec l\u2019environnement.<\/p>\n

En France, les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux (DMTO) ont rapport\u00e9 16 Md\u20ac en 2019 aux collectivit\u00e9s locales. Ils sont dus par les acqu\u00e9reurs de terrains et immeubles de plus de cinq ans (les ventes d\u2019immeubles plus r\u00e9cents sont assujetties \u00e0 la TVA) sur le prix de vente et s\u2019ajoutent aux \u00ab\u00a0frais de notaire<\/em>\u00a0\u00bb au sens strict. Le taux des DMTO pr\u00e9lev\u00e9s par les d\u00e9partements est compris dans une fourchette, fix\u00e9e par la loi, de 1,2 % \u00e0 4,5 %. En 2019, presque tous les d\u00e9partements avaient choisi le taux maximal. Le taux des DMTO pr\u00e9lev\u00e9s par les communes est de 1,2 %.<\/p>\n

Les DMTO sont souvent consid\u00e9r\u00e9s par les \u00e9conomistes comme un frein \u00e0 la mobilit\u00e9. En effet, une personne qui ach\u00e8te un logement pour un prix de 100 doit verser 100 au vendeur et 5,7 au tr\u00e9sor public (hors frais de notaire), soit un total de 105,7. Si elle doit d\u00e9m\u00e9nager quelques mois plus tard et si les prix de l\u2019immobilier n\u2019ont pas vari\u00e9, elle ne peut r\u00e9cup\u00e9rer que 100 en vendant son logement et perd donc 5,7. Chaque d\u00e9m\u00e9nagement entra\u00eene ainsi une perte substantielle et la r\u00e9duction de ces taxes devrait donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme prioritaire. Comme elles ont \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9es aux d\u00e9partements et communes, il faudrait alors compenser le manque \u00e0 gagner pour ces derniers.<\/p>\n

Les taxes fonci\u00e8res en France, comme dans beaucoup de pays, sont assises sur des valeurs administratives dites \u00ab\u00a0cadastrales\u00a0\u00bb qui n\u2019ont souvent plus aucun rapport avec les valeurs de march\u00e9 et qui ne distinguent pas le foncier et le b\u00e2ti lorsqu\u2019un terrain est construit. Pour mettre en application la recommandation de l\u2019OCDE, il faudrait que les taxes fonci\u00e8res soient assises sur une estimation de la valeur v\u00e9nale des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9alis\u00e9e en utilisant la m\u00e9thode des \u00ab\u00a0prix h\u00e9doniques\u00a0\u00bb, celle-ci permettant de distinguer la valeur du foncier et celle du b\u00e2ti (cf. note<\/a> sur la r\u00e9vision des valeurs cadastrales[5]<\/a>).<\/p>\n

C)\u00a0\u00a0\u00a0 Les outils permettant d\u2019atteindre certains objectifs au d\u00e9triment d\u2019autres objectifs<\/h3>\n

L\u2019OCDE propose de r\u00e9duire les dispositifs fiscaux qui incitent \u00e0 contracter des emprunts immobiliers comme la d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats de ces emprunts. En effet, l\u2019OCDE consid\u00e8re que ces avantages fiscaux entra\u00eenent une hausse des prix dans les zones o\u00f9 l\u2019offre est rigide. En outre, ils profitent plut\u00f4t aux m\u00e9nages ais\u00e9s. Cependant, l\u2019OCDE note qu\u2019une telle mesure risque de p\u00e9naliser des m\u00e9nages modestes \u00e0 court terme et d\u2019aller \u00e0 l\u2019encontre des objectifs sociaux des politiques du logement.<\/p>\n

En France, cela ne concerne que le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro, dont le co\u00fbt est rembours\u00e9 aux banques par l\u2019Etat sous forme de cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t. Ce co\u00fbt est devenu relativement faible (1,1 Md\u20ac) du fait de la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des pr\u00eats immobiliers non subventionn\u00e9s.<\/p>\n

L\u2019OCDE appelle \u00e0 une plus grande souplesse dans la r\u00e9glementation des relations entre les propri\u00e9taires et les locataires, y compris dans le cadre des dispositifs de contr\u00f4le des loyers, pour encourager l\u2019investissement dans le logement, r\u00e9duire les inad\u00e9quations entre l\u2019offre et la demande, et encourager la mobilit\u00e9 r\u00e9sidentielle. Le rapport note que de telles r\u00e9formes pourrait avoir un impact social n\u00e9gatif \u00e0 court terme en p\u00e9nalisant des locataires vuln\u00e9rables mais consid\u00e8re que des mesures compensatoires, comme une augmentation des logements sociaux, peuvent y rem\u00e9dier. En outre, les m\u00e9nages les plus vuln\u00e9rables sont souvent les plus p\u00e9nalis\u00e9s par les r\u00e9ticences des bailleurs \u00e0 louer \u00e0 des personnes qui pr\u00e9sentent moins de garanties de payer leur loyer.<\/p>\n

L\u2019OCDE a construit un indice de contr\u00f4le des loyers allant de 0 (aucun contr\u00f4le) \u00e0 1 (toutes les modalit\u00e9s de contr\u00f4le sont mises en \u0153uvre). Cet indice, qui refl\u00e8te surtout la diversit\u00e9 des r\u00e9glementations, vaut 0,53 pour la France qui se situe dans une position moyenne, loin derri\u00e8re l\u2019Allemagne (0,75) et la Su\u00e8de (0,94) mais devant la Grande-Bretagne (0,10), les Pays-Bas (0,47) et la Belgique (0,50).<\/p>\n

L\u2019OCDE consid\u00e8re que des normes environnementales plus strictes, qui sont n\u00e9cessaires, majorent les co\u00fbts de construction et le prix des logements au d\u00e9triment souvent des m\u00e9nages modestes. Elle conseille donc des mesures compensatoires comme des subventions \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration de l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des habitations.<\/p>\n

En France, le nouveau dispositif \u00ab\u00a0ma prime r\u00e9nov\u00a0\u00bb qui remplace le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour la transition \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9pond \u00e0 cette pr\u00e9occupation en aidant les propri\u00e9taires de logements \u00e0 en am\u00e9liorer l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique avec une aide d\u00e9gressive en fonction du revenu.<\/p>\n

 <\/p>\n

*Cet article reprend, avec due autorisation de l\u2019auteur, celui publi\u00e9 le 7 juillet dernier sur le site de FIPECO : https:\/\/www.fipeco.fr\/#news-content<\/span><\/span><\/a><\/em><\/p>\n

\n

[1]<\/a> https:\/\/www.oecd-ilibrary.org\/sites\/b453b043-en\/index.html?itemId=\/content\/publication\/b453b043-en<\/span><\/span><\/em><\/p>\n

[2]<\/a> Ces taux de croissance sont tr\u00e8s variables selon la p\u00e9riode de r\u00e9f\u00e9rence. De 2000 \u00e0 2020, la croissance r\u00e9elle des prix a \u00e9t\u00e9 de 90 % et celle des loyers de 36 % en France selon la m\u00eame base de donn\u00e9es de l\u2019OCDE.<\/em><\/p>\n

[3]<\/a> Rapport entre la hausse de la construction de logements (en %) et la hausse des prix (en %).<\/em><\/p>\n

[4]<\/a> De plus, une grande partie des aides au secteur HLM est attribu\u00e9e, \u00e0 travers des bonifications de pr\u00eats, par la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts et consignations qui n\u2019est pas une administration publique.<\/em><\/p>\n

[5]<\/a> https:\/\/www.fipeco.fr\/fiche\/Comment-r%C3%A9viser-les-valeurs-cadastrales-%3F<\/a><\/span><\/span><\/em><\/p>\n

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Les d\u00e9penses publiques affect\u00e9es \u00e0 la politique du logement \u00e9taient \u00e9gales \u00e0 1,0 % du PIB en France en 2018 et, en moyenne, \u00e0 0,6 % du PIB dans les pays de l\u2019OCDE, qui vient de publier un rapport sous forme de \u00ab\u00a0bo\u00eete \u00e0 outils des politiques du logement[1]\u00a0\u00bb. Cette note pr\u00e9sente ce rapport en […]<\/p>\n","protected":false},"author":193,"featured_media":6070,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140],"tags":[],"class_list":["post-6064","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6064","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/193"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=6064"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/6064\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/6070"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=6064"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=6064"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=6064"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}