{"id":5655,"date":"2021-01-25T07:25:30","date_gmt":"2021-01-25T05:25:30","guid":{"rendered":"http:\/\/variances.eu\/?p=5655"},"modified":"2021-01-25T08:50:09","modified_gmt":"2021-01-25T06:50:09","slug":"pour-etre-durable-limmobilier-doit-etre-intelligent-et-detenu-par-les-investisseurs-institutionnels","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=5655","title":{"rendered":"Pour \u00eatre durable l\u2019immobilier doit \u00eatre intelligent et d\u00e9tenu par les investisseurs institutionnels"},"content":{"rendered":"

Introduction<\/strong><\/h3>\n

Quoi de plus durable en th\u00e9orie que l\u2019immobilier\u00a0? En France comme dans les autres pays d\u00e9velopp\u00e9s \u00e0 faible dynamique d\u00e9mographique, les surfaces nouvellement construites de logements repr\u00e9sentent 1 % environ de la surface du parc existant\u00a0: une dur\u00e9e de renouvellement de 100 ans\u00a0!\u00a0 Bien au-del\u00e0 de l\u2019\u00e9chelle de temps caract\u00e9ristique des \u00e9ch\u00e9ances \u00e9lectorales, qui pourtant sont d\u00e9terminantes pour expliquer les cycles conjoncturels de construction, et bien au-del\u00e0 des horizons d\u2019investissement des fonds de pension, voire des fonds souverains. Pour les bureaux, la dur\u00e9e de renouvellement est plus courte, de l\u2019ordre de 50 ans. A l\u2019\u00e9chelle de l\u2019urbanisme, les dur\u00e9es sont tr\u00e8s longues\u00a0: les m\u00e9tropoles europ\u00e9ennes ob\u00e9issent \u00e0 des sch\u00e9mas directeurs qui ont \u00e9t\u00e9 dessin\u00e9s il y a des si\u00e8cles. A Paris l\u2019enceinte des Fermiers G\u00e9n\u00e9raux de 1785 d\u00e9limite encore largement les limites de la ville, la cr\u00e9ation de la M\u00e9tropole du Grand Paris va maintenant changer les choses.<\/p>\n

Avec de telles constantes de temps, comment faire en sorte que l\u2019immobilier puisse jouer le r\u00f4le qui lui est d\u00e9volu dans la transition vers une \u00e9conomie d\u00e9carbon\u00e9e et acqu\u00e9rir sa qualit\u00e9 \u00ab\u00a0durable\u00a0\u00bb au sens de \u00ab\u00a0d\u00e9veloppement durable\u00a0\u00bb\u00a0? Pr\u00e8s d\u2019un tiers des \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre sont en effet li\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9nergie consomm\u00e9e par les b\u00e2timents, et si l\u2019on ajoute les \u00e9missions induites par les d\u00e9placements de personnes, il faut multiplier cette contribution par deux. Comment atteindre la neutralit\u00e9 carbone en 2050, dans 30 ans \u00e0 peine\u00a0? Evidemment toutes les constructions nouvelles disposent des meilleurs standards d\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et l\u2019urbanisme tente de r\u00e9duire l\u2019empreinte carbone des d\u00e9placements par la planification de transports en commun, il faut donc avant tout s\u2019int\u00e9resser au parc existant. La solution passe par la r\u00e9duction des consommations \u00e9nerg\u00e9tiques<\/u> gr\u00e2ce \u00e0 une gestion technique pilot\u00e9e par les outils num\u00e9riques et une politique ambitieuse de financement de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/u>. Dans le domaine du logement, les deux rem\u00e8des se heurtent au probl\u00e8me de la d\u00e9tention priv\u00e9e privil\u00e9gi\u00e9e en France par rapport \u00e0 la d\u00e9tention institutionnelle qui rend leur application difficile.<\/p>\n

L\u2019immobilier est donc appel\u00e9 \u00e0 jouer un r\u00f4le important dans la transition climatique mais il est soumis par ailleurs \u00e0 un risque physique important. Les inondations, la submersion par mont\u00e9e du niveau de la mer, le ph\u00e9nom\u00e8ne de retrait-gonflement des sols argileux \u00e0 la suite d\u2019\u00e9v\u00e8nements m\u00e9t\u00e9orologiques extr\u00eames sont autant de menaces et potentiellement de destruction importante de valeurs. MSCI estime que 10% de la valeur de l\u2019immobilier tertiaire au Royaume-Uni est ainsi soumise \u00e0 un risque physique majeur li\u00e9 au r\u00e9chauffement climatique.<\/p>\n

La r\u00e9glementation sur la finance durable qui est en train de se mettre en place en France et en Europe (taxonomie verte, labels verts, indices verts, obligations vertes, etc.) ne prend malheureusement en compte que les actifs immobiliers neufs dans une d\u00e9marche \u00ab\u00a0best in class\u00a0\u00bb et ne consid\u00e8re pas le c\u0153ur du probl\u00e8me\u00a0: les actifs immobiliers existants dans une d\u00e9marche \u00ab\u00a0best in progress\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Smart Building <\/em>et Smart City<\/em><\/strong><\/h3>\n

L\u2019urbanisation est le trait dominant de l\u2019\u00e9volution centenaire r\u00e9cente de nos soci\u00e9t\u00e9s humaines. La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des b\u00e2timents tertiaires et des logements est situ\u00e9e en ville. C\u2019est une bonne chose du point de vue de l\u2019empreinte carbone li\u00e9e aux d\u00e9placements, c\u2019est \u00e9galement une bonne chose pour la gestion de l\u2019\u00e9nergie. La ville est du domaine du r\u00e9el, l\u2019am\u00e9nagement, la construction et l\u2019exploitation de la ville sont des activit\u00e9s industrielles.<\/p>\n

Aujourd’hui l\u2019industrialisation se propage bien au-del\u00e0 de la production des objets pour s\u2019\u00e9tendre \u00e0 l\u2019\u00e9conomie des services. La soci\u00e9t\u00e9 qui \u00e9merge articule \u00e9troitement industries et services, engag\u00e9e dans la mutation num\u00e9rique et \u00e9cologique. La convergence entre industries et services s\u2019exprime \u00e0 la fois par l\u2019industrialisation des services, leur place croissante dans la comp\u00e9titivit\u00e9 manufacturi\u00e8re et la g\u00e9n\u00e9ralisation d\u2019une orientation servicielle. On ne consid\u00e8re plus un bien, y compris immobilier, qu\u2019au travers des usages qu\u2019il peut satisfaire.<\/p>\n

La transformation industrielle majeure dans l\u2019immobilier r\u00e9sulte de l’automatisation des capteurs et de l’augmentation de la connectivit\u00e9, cr\u00e9ant des masses consid\u00e9rables de donn\u00e9es qui couvrent de vastes champs, de l\u2019exploitation des immeubles aux donn\u00e9es d’usage de ces immeubles. Si la premi\u00e8re \u00e9tape de l’interconnexion est celle de la mise en r\u00e9seau des capteurs au sein des b\u00e2timents et la deuxi\u00e8me la mise en r\u00e9seau des b\u00e2timents avec les op\u00e9rateurs de gestion et de maintenance, la troisi\u00e8me \u00e9tape consiste \u00e0 placer l’usager du b\u00e2timent directement au c\u0153ur de la transformation. Les technologies du num\u00e9rique – Internet des objets, double digital des immeubles -, mais \u00e9galement les technologies du traitement de la donn\u00e9e massive – intelligence artificielle, algorithmes d\u2019apprentissage -, constituent les composants facilitateurs de cette \u00e9volution sur l\u2019ensemble de la cha\u00eene de valeur du b\u00e2timent, mais aussi dans son \u00e9cosyst\u00e8me, qu\u2019il s\u2019agisse du territoire ou de la ville. L\u2019objectif vis\u00e9 est bien \u00e9videmment de minimiser les co\u00fbts de gestion et de maintenance des immeubles, d\u2019\u00e9conomiser les consommations d\u2019\u00e9nergie, d\u2019am\u00e9liorer les services offerts aux usagers des immeubles. Les Proptech sont au c\u0153ur de cette nouvelle dynamique d\u2019utilisation des technologies coupl\u00e9e aux \u00e9volutions soci\u00e9tales, elles avancent de nouvelles propositions de valeur aux propri\u00e9taires d\u2019immeubles et d\u00e9veloppent de nouveaux mod\u00e8les \u00e9conomiques souvent construits sur une logique d\u2019offre de licence de service digital ou, pour les plus ambitieux, de garantie de performance \u00e9nerg\u00e9tique avec partage des surperformances.<\/p>\n

Comme dans beaucoup d\u2019autres domaines, la crise \u00e9conomique provoqu\u00e9e par la pand\u00e9mie de la Covid-19 a fortement disrupt\u00e9 le secteur immobilier et acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 sa digitalisation. Les tendances qui apparaissaient et qui devaient se mat\u00e9rialiser dans les prochaines ann\u00e9es, voire d\u00e9cennies, sont devenues des r\u00e9alit\u00e9s en quelques mois. Les changements brutaux et rapides engendr\u00e9s par le confinement, et le d\u00e9clenchement des plans de continuit\u00e9, d\u00e9montrent l’int\u00e9gration n\u00e9cessaire de plus de technologies dans la maintenance et la gestion des immeubles. La n\u00e9cessaire distanciation sociale bouleverse \u00e9galement l\u2019organisation du travail et r\u00e9v\u00e8le que le logement peut \u00eatre un lieu de travail aussi efficace que le bureau dans certaines professions, notamment hautement qualifi\u00e9es.<\/p>\n

La r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/h3>\n

Environ 7 millions de logements sont consid\u00e9r\u00e9s comme des passoires thermiques sur les 36 millions de logements que compte la France. Les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l\u2019isolation sont de l\u2019ordre de 13\u00a0000 euros par logement soit 5 % environ du prix moyen d\u2019un logement. En ne consid\u00e9rant que les passoires thermiques l\u2019addition totale est de l\u2019ordre de 100 milliards d\u2019euros. Pour rappel le plan de relance fran\u00e7ais pr\u00e9voit 30 milliards d\u2019euros pour la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique tous azimuts en 2021 et 2022.<\/p>\n

Pour r\u00e9duire la facture, il serait n\u00e9cessaire d\u2019am\u00e9liorer la productivit\u00e9 des activit\u00e9s de r\u00e9novation et de construction des b\u00e2timents en France. Ce sont des activit\u00e9s \u00e0 faibles gains de productivit\u00e9\u00a0:\u00a0 d\u2019apr\u00e8s l\u2019INSEE la valeur ajout\u00e9e par heure de travail a cr\u00fb de 1,6 % par an des ann\u00e9es 1970 \u00e0 2000, pour d\u00e9cro\u00eetre ensuite de 2 % par an jusqu\u2019en 2010 et stagner ensuite. Ces chiffres sont loin de ceux de l\u2019industrie. Les d\u00e9penses en recherche et d\u00e9veloppement de la branche n\u2019atteignent pas 1 % du chiffre d\u2019affaires, l\u00e0 aussi loin de la moyenne dans l\u2019industrie.<\/p>\n

La productivit\u00e9 pourrait \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e \u00e9galement par le recours au digital. La conversion \u00e0 la pr\u00e9fabrication est rendue possible par la digitalisation qui permet de construire des pi\u00e8ces au millim\u00e8tre, quand c\u2019\u00e9tait au centim\u00e8tre pr\u00e9c\u00e9demment. La maquette num\u00e9rique des b\u00e2timents permet de travailler en amont du chantier pour mettre en \u0153uvre cette pr\u00e9fabrication. Les \u00e9l\u00e9ments de l\u2019immeuble sont pr\u00e9fabriqu\u00e9s par des machines-outils directement connect\u00e9es \u00e0 la maquette num\u00e9rique qui leur transmet ses instructions. La construction hors site, c\u2019est moins de d\u00e9chets, moins de nuisances sur le site, moins d\u2019impacts dans une ville congestionn\u00e9e et une r\u00e9duction drastique des volumes transport\u00e9s vers les chantiers, avec \u00e0 la clef des \u00e9conomies de 20 \u00e0 50 % sur le co\u00fbt des chantiers. Les possibilit\u00e9s de r\u00e9novation et de construction avec un recyclage int\u00e9gral des mat\u00e9riaux de construction, technique dite \u00ab\u00a0cradle to cradle<\/em>\u00a0\u00bb, sont d\u00e9cupl\u00e9es. Qui plus est, le bois, qui capture le carbone, est particuli\u00e8rement bien adapt\u00e9 comme mat\u00e9riau de pr\u00e9fabrication.<\/p>\n

Dans ce domaine les \u00e9volutions sont en marche. La tour Hyperion, \u00e0 Bordeaux, sera la plus haute tour d\u2019habitation construite en bois avec un important recours \u00e0 la pr\u00e9fabrication en France. Sa livraison est pr\u00e9vue mi-2021. Elle s\u2019\u00e9l\u00e8vera \u00e0 plus de 50 m\u00e8tres de hauteur, et comptera 16 niveaux.<\/p>\n

Il existe des techniques encore plus r\u00e9volutionnaires comme l\u2019impression 3D d\u2019immeubles ou de composants d\u2019immeubles.<\/p>\n

Le r\u00f4le des investisseurs institutionnels<\/strong><\/h3>\n

L\u2019immobilier en France est essentiellement d\u00e9tenu par les m\u00e9nages de par le poids du r\u00e9sidentiel. Selon les comptes du patrimoine de l\u2019INSEE de 2019, les m\u00e9nages d\u00e9tenaient 59 % de l\u2019ensemble du patrimoine immobilier, essentiellement sous forme d\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, suivis des soci\u00e9t\u00e9s non financi\u00e8res avec 23 % et des administrations publiques avec 15 %, essentiellement sous forme d\u2019immobilier tertiaire. Les 3 % restants sont d\u00e9tenus par les banques et les investisseurs institutionnels. Cet \u00e9tat de fait ne se retrouve pas dans les pays anglo-saxons disposant de fonds de pension o\u00f9 les institutionnels sont nettement plus d\u00e9tenteurs d\u2019immobilier, r\u00e9sidentiel comme tertiaire. L\u2019immobilier est en effet un actif particuli\u00e8rement attractif pour la retraite\u00a0: son rendement courant est stable et \u00e9lev\u00e9, ses revenus sont index\u00e9s sur l\u2019inflation et en partie sur la croissance \u00e9conomique et ils sont relativement s\u00e9curis\u00e9s \u00e0 long terme par les baux.<\/p>\n

Les m\u00e9nages fran\u00e7ais se constituent de fait leur propre retraite priv\u00e9e avec l\u2019immobilier alors que l\u2019immobilier est largement d\u00e9tenu par les syst\u00e8mes mutualis\u00e9s de retraites dans les pays anglo-saxons. Au-del\u00e0 des probl\u00e9matiques de concentration de risque que pose la d\u00e9tention par les m\u00e9nages fran\u00e7ais d\u2019un seul bien immobilier, les solutions pr\u00e9conis\u00e9es plus haut pour rendre l\u2019immobilier durable sont beaucoup plus ais\u00e9es \u00e0 d\u00e9ployer si les b\u00e2timents sont entre des mains institutionnelles. Il suffit de mentionner la grande difficult\u00e9 des copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 maintenir tout simplement en \u00e9tat les biens immobiliers, sans m\u00eame songer \u00e0 en am\u00e9liorer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n

Il est symptomatique de constater que depuis que les taux des emprunts d\u2019Etat sont nuls ou n\u00e9gatifs, c\u2019est-\u00e0-dire depuis la mise en place de la politique mon\u00e9taire ultra-accommodante de la Banque centrale europ\u00e9enne en 2015, les investisseurs institutionnels sont revenus sur l\u2019immobilier, notamment r\u00e9sidentiel. L\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, moins volatil et plus g\u00e9n\u00e9rateur de rendement en capital que l\u2019immobilier tertiaire, permet d\u2019\u00eatre expos\u00e9 \u00e0 des facteurs d\u00e9mographiques et \u00e9conomiques locaux qui ne sont capt\u00e9s par aucun autre actif, ce qui permet une diversification efficace des portefeuilles et une stabilisation des performances. Les logements constituent \u00e9galement une valeur refuge\u00a0par temps de pand\u00e9mie : pour les m\u00e9nages il s\u2019agit d\u2019un bien essentiel.<\/p>\n

Cet int\u00e9r\u00eat renouvel\u00e9 des investisseurs institutionnels est une bonne nouvelle pour acc\u00e9l\u00e9rer la transition de l\u2019immobilier en mode durable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Introduction Quoi de plus durable en th\u00e9orie que l\u2019immobilier\u00a0? En France comme dans les autres pays d\u00e9velopp\u00e9s \u00e0 faible dynamique d\u00e9mographique, les surfaces nouvellement construites de logements repr\u00e9sentent 1 % environ de la surface du parc existant\u00a0: une dur\u00e9e de renouvellement de 100 ans\u00a0!\u00a0 Bien au-del\u00e0 de l\u2019\u00e9chelle de temps caract\u00e9ristique des \u00e9ch\u00e9ances \u00e9lectorales, qui […]<\/p>\n","protected":false},"author":341,"featured_media":5656,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140],"tags":[],"class_list":["post-5655","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5655","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/341"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=5655"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5655\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/5656"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=5655"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=5655"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=5655"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}