{"id":2813,"date":"2018-01-12T09:36:00","date_gmt":"2018-01-12T07:36:00","guid":{"rendered":"http:\/\/variances.eu\/?p=2813"},"modified":"2018-01-12T14:04:42","modified_gmt":"2018-01-12T12:04:42","slug":"dynamique-duberisation-marche-bureaux-demande-attend-reveil-de-loffre-gisement-dopportunites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=2813","title":{"rendered":"Une dynamique d\u2019ub\u00e9risation du march\u00e9 des bureaux\u00a0 par la demande qui attend le r\u00e9veil de l\u2019offre\u00a0: un gisement d\u2019opportunit\u00e9s"},"content":{"rendered":"

Ub\u00e9risation ou pas\u00a0?<\/h3>\n

Ne cherche-t-on pas trop \u00e0 parler d\u2019ub\u00e9risation dans tous les champs de l\u2019\u00e9conomie alors que le march\u00e9 des bureaux en serait trop \u00e9loign\u00e9\u00a0?<\/p>\n

Se poser la question sur le tertiaire immobilier est pleinement l\u00e9gitime. D\u2019abord,\u00a0 l\u2019immobilier, dans sa vocation r\u00e9sidentielle, a \u00e9t\u00e9 un des premiers secteurs, avec les transports, dont les pratiques et les usages ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9volutionn\u00e9s, notamment par AirBnB. Ensuite, des mod\u00e8les m\u00e9diatis\u00e9s comme WeWork montrent que les co\u00fbts variables, \u00e0 la demande ou \u00e0 l\u2019usage, sont en train de se mettre en place. Enfin, Le flex<\/em> [1]<\/a>qui se g\u00e9n\u00e9ralise dans les entreprises offre un potentiel de mise \u00e0 disposition des espaces en fonction des usages qui pr\u00e9pare un mode de facturation \u00e0 l\u2019usage.<\/p>\n

Le flex office r\u00e9duit les surfaces sous engagement par un seul occupant et intensifie l\u2019usage au m2<\/sup><\/h3>\n

Aujourd\u2019hui, refl\u00e9ter la strat\u00e9gie des groupes, c\u2019est permettre davantage de transversalit\u00e9, favoriser l\u2019agilit\u00e9 des espaces collaboratifs r\u00e9serv\u00e9s et des espaces collaboratifs spontan\u00e9s, o\u00f9 les rencontres sur des temps improductifs peuvent devenir productives en favorisant la transversalit\u00e9. Si la configuration des espaces en \u00ab\u00a0flex\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0bureaux dynamiques\u00a0\u00bb ou autres appellations, est une attente g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des occupants, au fur et \u00e0 mesure de son d\u00e9ploiement, elle r\u00e9v\u00e8le de nouvelles pratiques qui viennent changer les \u00e9quilibres de march\u00e9.<\/p>\n

D\u2019une part le \u00ab\u00a0Flex Office\u00a0\u00bb consiste \u00e0 favoriser de nouvelles pratiques de travail dans une logique d\u2019espaces plus collaboratifs, et invite l\u2019utilisateur \u00e0 entrer dans une exp\u00e9rience servicielle de ses bureaux. Du point de vue des utilisateurs, il consiste \u00e0 savoir adopter des m\u00e9thodes de travail plus collaboratives et \u00e0 s\u2019int\u00e9grer dans une vision plus transverse de l\u2019entreprise. D\u00e8s lors, l\u2019utilisateur suit un mouvement g\u00e9n\u00e9ral de notre soci\u00e9t\u00e9, ne souhaitant plus \u00eatre engag\u00e9 au-del\u00e0 de ses besoins imm\u00e9diats.<\/p>\n

D\u2019autre part et surtout, le flex s\u2019inscrit dans une logique \u00e9conomique d\u2019optimisation des espaces. La mise en place du flex permet de \u00ab\u00a0densifier\u00a0\u00bb les occupants de mani\u00e8re habile, en b\u00e9n\u00e9ficiant des temps de non-occupation et de rotation. La cons\u00e9quence imm\u00e9diate est que les entreprises qui mettent en place le flex lib\u00e8rent d\u00e9j\u00e0 des espaces qu\u2019elles cherchent \u00e0 r\u00e9allouer\u00a0sous forme de remise sur le march\u00e9 en sous-location (Ex\u00a0: Engie qui lib\u00e8re la Tour T2 \u00e0 La D\u00e9fense ou Atos qui confie les m2 lib\u00e9r\u00e9s \u00e0 Nexity Blue Office \u00e0 Bezons) ou sous forme de r\u00e9allocation \u00e0 d\u2019autres vocations (ex\u00a0: IBM qui affecte un espace pour l\u2019accueil de start-ups).<\/p>\n

Enfin, le flex fait d\u00e9couvrir \u00e0 chacun l\u2019univers des possibles offerts par la flexibilit\u00e9.<\/p>\n

Pour ce qui concerne les surfaces, la question de la flexibilit\u00e9 peut se poser en termes classiques\u00a0: selon la surface lib\u00e9r\u00e9e et les possibilit\u00e9s offertes de r\u00e9duire les engagements et de r\u00e9ellement b\u00e9n\u00e9ficier de cette r\u00e9duction de surfaces en gain \u00e9conomiques \u2013 ce que tous les baux ne permettent pas et qui engage une n\u00e9gociation avec le bailleur-, l\u2019arbitrage pourra se faire en faveur d\u2019un maintien r\u00e9duit sur site ou d\u2019une lib\u00e9ration des surfaces pour trouver un bien mieux adapt\u00e9. La question qui se pose alors pour l\u2019occupant est\u00a0:\u00a0le maintien sur site est-il plus int\u00e9ressant qu\u2019un d\u00e9m\u00e9nagement\u00a0? Le pendant pour le propri\u00e9taire est\u00a0: un cong\u00e9 de mon locataire ob\u00e8re-t-il ma rentabilit\u00e9 (p\u00e9riode de vacance locative, frais de commercialisation)\u00a0?<\/p>\n

Mais pour les surfaces, l\u2019\u00e9quation peut se poser en termes plus subtils que leur simple lib\u00e9ration. Comment valoriser les surfaces lib\u00e9r\u00e9es : par ou pour le preneur? Quelles sont les possibilit\u00e9s de proposer des espaces lib\u00e9r\u00e9s au march\u00e9 avec une flexibilit\u00e9 de type h\u00f4telier\u00a0? En somme il s\u2019agit d\u2019accompagner le besoin de flexibilit\u00e9 par une souplesse d\u2019occupation des espaces.<\/p>\n

Une ub\u00e9risation par la demande qui attend le r\u00e9veil de l\u2019offre<\/h3>\n

Classiquement, les march\u00e9s touch\u00e9s par l\u2019ub\u00e9risation sont souvent historiques (le transport de personnes en ville, l\u2019h\u00f4tellerie), anciennement dans un cadre r\u00e9glementaire rigide (r\u00e9glementation de licence ou de droit au bail) et d\u00e9stabilis\u00e9s par une offre qui cr\u00e9e de la demande (plate-forme digitale qui ouvre de nouveaux usages).<\/p>\n

C\u2019est ainsi que dans l\u2019immobilier de bureaux, la demande est d\u00e9j\u00e0 pr\u00eate \u00e0 une flexibilisation des pratiques. Or, \u00e0 ce jour, cette flexibilit\u00e9 ne s\u2019offre pas au-del\u00e0 de la premi\u00e8re fronti\u00e8re interne et de quelques exemples comme WeWork.<\/p>\n

Il nous semble qu\u2019il existe une opportunit\u00e9 r\u00e9elle offerte aux propri\u00e9taires (fonci\u00e8res, bailleurs). Elle consiste \u00e0 proposer une offre permettant de r\u00e9pondre aux besoins des utilisateurs tant en termes de services que de flexibilit\u00e9 du cadre. Ces acteurs amont \u00ab\u00a0classiques\u00a0\u00bb de l\u2019immobilier pourraient \u00eatre \u00e0 l\u2019initiative d\u2019un mod\u00e8le davantage orient\u00e9 vers le service et ainsi cr\u00e9er de la valeur plut\u00f4t que subir la flexibilisation de leurs surfaces mises en location.<\/p>\n

Il s\u2019agit donc de trouver un mod\u00e8le qui propose de la flexibilit\u00e9 par l\u2019offre classique, avant que cette offre ne se fasse \u00ab\u00a0ub\u00e9riser\u00a0\u00bb avec un risque de perte de valeur.<\/p>\n

De la flexibilit\u00e9 physique \u00e0 la flexibilit\u00e9 des contrats<\/h3>\n

Plusieurs propri\u00e9taires s\u2019inscrivent dans cette d\u00e9marche de flexibilit\u00e9 : certains proposent des services suppl\u00e9mentaires dans les espaces lib\u00e9r\u00e9s ouverts aux occupants ou \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur (cr\u00e9ation de salle de r\u00e9unions, de point de rencontre\u2026.), d\u2019autres proposent des partenariats avec des structures g\u00e9rant jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent des centre d\u2019affaires, etc.<\/p>\n

On cr\u00e9e ainsi les conditions d\u2019une flexibilit\u00e9 du cadre juridique et de la gestion des immeubles.<\/p>\n

Les propri\u00e9taires qui construisent leur strat\u00e9gie et leur business plan autour des notions de remplissage et de s\u00e9curisation des revenus doivent penser \u00e0 s\u00e9curiser leurs ressources et donc \u00e0 \u00e9viter toute rupture d\u2019occupation. La flexibilit\u00e9 ramen\u00e9e au cadre juridique aurait un impact \u00e9vident sur la lisibilit\u00e9 du business plan. Pour autant, des pratiques vont dans le sens d\u2019une souplesse contractuelle\u00a0:<\/p>\n