{"id":2796,"date":"2018-01-05T10:00:40","date_gmt":"2018-01-05T08:00:40","guid":{"rendered":"http:\/\/variances.eu\/?p=2796"},"modified":"2018-01-05T11:23:00","modified_gmt":"2018-01-05T09:23:00","slug":"mise-place-dun-modele-de-market-making-limmobilier-americain-lexemple-de-compagnie-californienne-opendoor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=2796","title":{"rendered":"La mise en place d\u2019un mod\u00e8le de Market Making sur l\u2019immobilier am\u00e9ricain : L\u2019exemple de la compagnie californienne OpenDoor"},"content":{"rendered":"

Pour tous ceux qui ont travaill\u00e9 sur les march\u00e9s financiers ou qui utilisent les services de passage d\u2019ordre d\u2019une banque en ligne ou d\u2019un \u00e9tablissement de trading online<\/em>, le fonctionnement du march\u00e9 immobilier appara\u00eet d\u2019un autre \u00e2ge.<\/p>\n

En France, les d\u00e9lais qu\u2019exp\u00e9rimentent les particuliers pour vendre\/acheter un bien immobilier et en recevoir\/verser le r\u00e8glement sont en g\u00e9n\u00e9ral \u00e9valu\u00e9s \u00e0 6 mois (trois mois pour trouver la contrepartie, trois mois pour signer la transaction et proc\u00e9der au r\u00e8glement), avec des queues de distribution inqui\u00e9tantes en cas de malchance (crise type 2008, accident de la contrepartie, accident sur le bien, op\u00e9ration simultan\u00e9e de vente pour faire un achat qui multiplie par deux les risques\u2026).<\/p>\n

Aux Etats-Unis, o\u00f9 la dur\u00e9e semble en g\u00e9n\u00e9ral plus courte, de l\u2019ordre de 4 mois, les facteurs de risque sont similaires, et si les indemnit\u00e9s pour non-respect du contrat sont plus importantes qu\u2019en France, l\u2019incertitude repr\u00e9sente toujours un co\u00fbt qui devra \u00eatre support\u00e9 par l\u2019acheteur ou le vendeur.<\/p>\n

Par ailleurs, le mouvement de professionnalisation du secteur se poursuit, les r\u00e8glementations \u00e9paississent, et les acheteurs et vendeurs particuliers qui ne feront que quelques op\u00e9rations immobili\u00e8res dans leur vie, ont peu de chance de retenir toutes les bonnes options.<\/p>\n

On se retrouve ainsi dans la situation o\u00f9 le ma\u00eetre d\u2019ouvrage du projet, le particulier, qui en porte toute la responsabilit\u00e9 est \u00e9galement le moins comp\u00e9tent et le moins \u00e0 m\u00eame d\u2019en assumer les risques associ\u00e9s.<\/p>\n

Ce fonctionnement du march\u00e9 immobilier est une entrave \u00e0 la mobilit\u00e9 et \u00e0 l\u2019affectation optimale des ressources (qui voudrait que les risques soient pris par l\u2019entit\u00e9 qui a la meilleure expertise).<\/p>\n

Les march\u00e9s financiers ont le m\u00e9rite d\u2019avoir su op\u00e9rer ce transfert et les market maker<\/em>s<\/em> ainsi que les infrastructures de march\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 historiquement les acteurs qui se sont sp\u00e9cialis\u00e9s pour fournir le service de s\u00e9curit\u00e9 et de rapidit\u00e9 sur les transactions et sur les prix.<\/p>\n

La compagnie californienne OpenDoor (cr\u00e9\u00e9e en 2014) transpose pr\u00e9cis\u00e9ment ce mod\u00e8le sur le march\u00e9 du logement am\u00e9ricain. On per\u00e7oit ici les germes d\u2019une mutation profonde qui a toute chance de se propager ensuite en Europe.<\/p>\n

Le mod\u00e8<\/strong>le OpenDoor<\/strong><\/h3>\n

L\u2019entreprise se positionne suivant six principes\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • Prix ferme<\/strong>: l\u2019entreprise cote un prix ferme, elle se positionne comme contrepartie. Le vendeur d\u00e9crit sur Internet les caract\u00e9ristiques de son bien immobilier et re\u00e7oit une offre imm\u00e9diate (sur internet). S\u2019il souscrit \u00e0 cette offre, une inspection est r\u00e9alis\u00e9e sous trois jours et le contrat sign\u00e9. OpenDoor devient alors le propri\u00e9taire du bien. Pendant l\u2019inspection, OpenDoor \u00e9tablit la liste et le co\u00fbt des travaux n\u00e9cessaires, sugg\u00e8re au client de les r\u00e9aliser et, s\u2019il ne le souhaite pas, les effectue lui-m\u00eame et les d\u00e9duit du prix d\u2019acquisition. La cotation s\u2019appuie sur un algorithme d\u2019\u00e9valuation, propri\u00e9t\u00e9 d\u2019OpenDoor et qui n\u2019est pas public.<\/li>\n<\/ul>\n
      \n
    • Rapidit\u00e9<\/strong>: les d\u00e9lais passent ainsi de 4 mois \u00e0 trois jours, avec transfert de la propri\u00e9t\u00e9 et r\u00e8glement.<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • Association (et non pas affrontement) avec les agents immobiliers<\/strong>: Les commissions sont de 6%, semblables aux commissions pratiqu\u00e9es par les agents immobiliers traditionnels (ces commissions se partagent habituellement pour moiti\u00e9 au Listing Agent<\/em> repr\u00e9sentant le vendeur et pour l\u2019autre moiti\u00e9 au Selling Agent<\/em> repr\u00e9sentant l\u2019acheteur). A cela se rajoute une commission de risque, normalement de 2% et qui peut monter jusqu\u2019\u00e0 6%. Ce syst\u00e8me est un peu hybride par rapport au market<\/em> making<\/em> sur march\u00e9s financiers o\u00f9 tous les co\u00fbts sont int\u00e9gr\u00e9s dans l\u2019\u00e9cart entre prix acheteur et vendeur. Cette ext\u00e9riorisation des commissions permet \u00e0 OpenDoor d\u2019associer les agents immobiliers\u00a0: ils percevront la commission du Listing Agent <\/em>s\u2019ils apportent le vendeur ou celle du Selling Agent<\/em> s\u2019ils apportent l\u2019acheteur.<\/li>\n<\/ul>\n
          \n
        • Automatisation de la d\u00e9marche de revente<\/strong>: OpenDoor n\u2019accompagne pas physiquement le client pour visiter le bien. Le client s\u2019inscrit sur internet pour fixer une heure de visite. Peu avant l\u2019heure de visite, un message est envoy\u00e9 sur son mobile avec les codes d\u2019acc\u00e8s, et le temps de sa visite est \u00e9tabli \u00e0 sa demande. OpenDoor a pris soin pour cela d\u2019\u00e9quiper la maison d\u2019un syst\u00e8me de code et de cam\u00e9ras qui lui permet de surveiller en temps r\u00e9el que la visite se passe bien. L\u2019acheteur peut se faire accompagner d\u2019un Selling Agent<\/em> qu\u2019il aurait choisi. Ce dernier recevra alors la moiti\u00e9 des commissions. La visite est possible toute la journ\u00e9e, 7 jours sur 7. L\u2019acheteur peut rendre la maison pendant 30 jours et a une garantie sur deux ans.<\/li>\n<\/ul>\n
            \n
          • Segmentation des op\u00e9rations sur des ensembles immobiliers homog\u00e8nes <\/strong>: OpenDoor op\u00e8re sur le march\u00e9 des maisons individuelles entre 200\u00a0000 $ et 500\u00a0000 $ (maison de moyen standing), construites apr\u00e8s 1960. En termes g\u00e9ographiques, elle a d\u00e9but\u00e9 \u00e0 Phoenix (Arizona), o\u00f9 elle serait devenue d\u00e8s 2016 le principal op\u00e9rateur sur maisons individuelles. Elle a d\u00e9clin\u00e9 sa formule sur Dallas et annonc\u00e9 vouloir couvrir 10 villes en 2017 et 30 en 2018.<\/li>\n<\/ul>\n
              \n
            • Simplification de la revente en int\u00e9grant l\u2019acc\u00e8s au financement\u00a0: <\/strong>OpenDoor \u00e9tend \u00e0 l\u2019acheteur, lors de la revente, sa strat\u00e9gie de compression des d\u00e9lais et de simplification de la transaction, en int\u00e9grant dans son offre, une proposition de financement par pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Les acheteurs \u00e9ligibles ont ainsi, en un seul prix, la maison et le financement de la maison. La transaction peut alors se faire en quelques jours, ce qui permet \u00e0 OpenDoor de r\u00e9duire ses d\u00e9lais de portage. La dur\u00e9e moyenne entre l\u2019achat d\u2019un bien immobilier et sa revente serait ainsi de trois mois.<\/li>\n<\/ul>\n

              La fourchette bid\/ask<\/em> affich\u00e9e est estim\u00e9e \u00e0 10%, et la marge moyenne r\u00e9elle\u00a0 sur un cycle complet achat\/revente, aurait \u00e9t\u00e9 en 2016 de 5,5%. On peut supposer qu\u2019OpenDoor r\u00e9ajuste son prix offert si, au bout d\u2019un certain temps, le bien immobilier n\u2019est pas revendu.<\/p>\n

              Le mod\u00e8le semble vertueux\u00a0pour OpenDoor : si OpenDoor devient l\u2019acteur principal d\u2019un endroit, il peut s\u00e9curiser sa position en diminuant ses commissions et en r\u00e9duisant son spread bid\/ask<\/em>. Il b\u00e9n\u00e9ficie ainsi totalement de la concentration du march\u00e9 sur l\u2019op\u00e9rateur le plus liquide qu\u2019on observe dans les march\u00e9s financiers. Il peut mesurer en direct et quasiment automatiquement les \u00e9lasticit\u00e9s prix de l\u2019offre et de la demande aussi bien des clients particuliers que des agents immobiliers.<\/p>\n

              Ce mouvement, \u00e0 son tour, en acc\u00e9l\u00e9rant le turn over<\/em>, r\u00e9duit le risque de \u00ab\u00a0colle\u00a0\u00bb en cas de retournement du march\u00e9.<\/p>\n

              Par ailleurs, OpenDoor se constitue une base de donn\u00e9es sans \u00e9quivalent sur le comportement des acheteurs et des vendeurs. Depuis les premiers contacts sur internet \u00e0 la demande d\u2019estimation, du taux d\u2019acceptation jusqu\u2019au d\u00e9tail des visites (accompagn\u00e9es ou non par l\u2019agent immobilier), c\u2019est tout un ensemble de donn\u00e9es qui lui permet d\u2019ajuster son mod\u00e8le quasiment en temps r\u00e9el.<\/p>\n

              OpenDoor apporte enfin une solution au probl\u00e8me des personnes qui font simultan\u00e9ment deux op\u00e9rations immobili\u00e8res, une vente d\u2019un c\u00f4t\u00e9 pour financer un achat de l\u2019autre. Ce type d\u2019op\u00e9ration repr\u00e9senterait la moiti\u00e9 de ses op\u00e9rations.<\/p>\n

              Soit le client r\u00e9alise les deux op\u00e9rations avec OpenDoor et elles sont alors effectu\u00e9es de fa\u00e7on simultan\u00e9e, \u00e9liminant le risque pour le client qu\u2019apr\u00e8s avoir vendu, le march\u00e9 monte ou que l\u2019autre transaction devienne impossible. Ou qu\u2019\u00e0 l\u2019inverse, le client se soit engag\u00e9 sur le rachat d\u2019une nouvelle maison et qu\u2019\u00e0 la suite d\u2019une baisse du march\u00e9, il ne puisse revendre celle qu\u2019il d\u00e9tient aux conditions qu\u2019il a pr\u00e9vues.<\/p>\n

              Soit le client r\u00e9alise l\u2019achat via une autre source. OpenDoor certifie (et garantit) le montant per\u00e7u sur la vente, et s\u00e9curise de facto<\/em> l\u2019autre \u00ab\u00a0patte\u00a0\u00bb de la transaction.<\/p>\n

              Notons enfin qu\u2019\u00e0 Phoenix, il n\u2019existe pas de taxe sur les transactions immobili\u00e8res, ce qui fournit un argument important pour mettre en place un march\u00e9 liquide et ce qui r\u00e9duit les co\u00fbts de portage d\u2019OpenDoor. Il est probable que l\u2019absence de taxe sur op\u00e9rations immobili\u00e8res est un des crit\u00e8res de s\u00e9lection des nouveaux sites d\u2019intervention.<\/p>\n

              Les risques<\/strong><\/h3>\n

              Le risque principal porte sur un effondrement brutal du march\u00e9 faisant suite \u00e0 un d\u00e9s\u00e9quilibre qu\u2019OpenDoor aurait mis du temps \u00e0 identifier. Pendant cette phase, OpenDoor augmenterait la taille de son stock d\u2019invendus (son ratio revente\/rachat se d\u00e9graderait), puis il devrait suspendre ses achats, donnant au march\u00e9 l\u2019indication que le march\u00e9 est gravement d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9.<\/p>\n

              L\u2019attitude de ses financeurs serait alors d\u00e9terminante\u00a0: soit ils demanderaient le remboursement imm\u00e9diat, contraignant OpenDoor \u00e0 tout liquider avec de fortes pertes. Soit ils consolideraient les pr\u00eats sur des dur\u00e9es plus longues. Dans ce cas, il est probable que le mod\u00e8le \u00e9conomique serait significativement chang\u00e9\u00a0: OpenDoor passerait d\u2019une activit\u00e9 d\u2019interm\u00e9diation \u00e0 une activit\u00e9 de gestion d\u2019actif immobilier (avec location du bien immobilier). Il est rare qu\u2019une telle mutation, intervenant \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une crise, se mette en place de fa\u00e7on sereine. OpenDoor risquerait alors d\u2019\u00eatre carr\u00e9ment revendu \u00e0 un op\u00e9rateur sp\u00e9cialis\u00e9 dans la gestion des actifs immobiliers.<\/p>\n

              Le capital d\u2019OpenDoor est actuellement de 325 M$. Son ambition est d\u2019op\u00e9rer sur 30 sites, avec 125 op\u00e9rations par site et par mois. OpenDoor finance actuellement \u00e0 90% ses achats par endettement. En supposant un taux de rotation de 4 (une maison acquise met en moyenne trois mois pour \u00eatre revendue), la valeur du stock de maisons non vendues serait ainsi de 2,5 Mds, et la dette de 2,3 Md$ (pour un prix moyen de 220\u00a0000 $ pour chaque maison). Ces montants pourraient \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9s si OpenDoor tardait \u00e0 r\u00e9agir en cas de retournement.<\/p>\n

              Le capital appara\u00eet mince pour couvrir une chute soudaine et brutale de plus de 10%.<\/p>\n

              OpenDoor r\u00e9pond en consid\u00e9rant qu\u2019il a acc\u00e8s \u00e0 une information d\u2019une \u00ab\u00a0qualit\u00e9 exceptionnelle\u00a0\u00bb et qu\u2019il serait en mesure d\u2019adapter tr\u00e8s rapidement son \u00ab\u00a0pricing<\/em>\u00a0\u00bb aux changements du march\u00e9.<\/p>\n

              Dont acte. Mais de l\u2019exp\u00e9rience sur les activit\u00e9s de march\u00e9 dans les banques, il ressort que toutes ont tenu ce raisonnement et que toutes, \u00e0 un moment ou un autre, ont \u00e9t\u00e9 prises en d\u00e9faut. Elles ont alors pu b\u00e9n\u00e9ficier du soutien des autres secteurs de la banque qui n\u2019\u00e9taient pas touch\u00e9s, ce dont OpenDoor ne pourra pas b\u00e9n\u00e9ficier.<\/p>\n

              Autre risque soulign\u00e9 par le prix Nobel Robert Shiller : le risque d\u2019asym\u00e9trie d\u2019information que les mod\u00e8les d\u2019Opendoor n\u2019arriveraient pas \u00e0 d\u00e9busquer.<\/p>\n

              Les op\u00e9rations conduites par Opendoor en 2016 et qui ont pu \u00eatre retrac\u00e9es gr\u00e2ce au fichier central MLS (fichier utilis\u00e9 par les agents immobiliers am\u00e9ricains pour diffuser et enregistrer les op\u00e9rations) montreraient sur les op\u00e9rations \u00e0 Phoenix une marge moyenne de 5,5%. Ce qui indiquerait qu\u2019OpenDoor a ma\u00eetris\u00e9 ce risque jusqu\u2019\u00e0 maintenant.<\/p>\n

              Conclusion<\/strong><\/h3>\n

              Le fonctionnement du march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain entre tr\u00e8s vraisemblablement dans une nouvelle \u00e8re. Les avantages pour la client\u00e8le sont si importants et le nombre de probl\u00e8mes r\u00e9solus si \u00e9lev\u00e9 qu\u2019il est tr\u00e8s peu probable qu\u2019on fasse marche arri\u00e8re.<\/p>\n

              Le mod\u00e8le fait d\u2019ailleurs t\u00e2che d\u2019huile\u00a0: Redfin, l\u2019un des plus importants r\u00e9seaux de real estate broker<\/em> am\u00e9ricain, copie le concept ; Zillow, un autre acteur, s\u2019en inspire.<\/p>\n

              On peut \u00e9galement consid\u00e9rer que l\u2019absence de market maker<\/em> \u00e9tait une cause de fragilit\u00e9 du march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain\u00a0: titriser massivement des cr\u00e9ances hypoth\u00e9caires, comme cela a \u00e9t\u00e9 le cas avant 2007, sans avoir la s\u00e9curit\u00e9 que le prix du sous-jacent soit solide, est une construction fragile. Un bon market making<\/em> consolide la formation prix du bien immobilier et donc sa qualit\u00e9.<\/p>\n

              Et la logique profonde de cette approche est l\u2019\u00e9limination progressive de la commission de 6%\u00a0: la r\u00e9mun\u00e9ration des interm\u00e9diaires du type Listing Agent<\/em> ou Selling Agent<\/em> devient en effet inutile puisque le syst\u00e8me, pr\u00e9cis\u00e9ment, se \u00ab\u00a0d\u00e9sinterm\u00e9diarise\u00a0\u00bb. Le seul interm\u00e9diaire restant est OpenDoor, comme market maker<\/em> qui se r\u00e9mun\u00e8re sur son spread bid\/ask<\/em>.<\/p>\n

              Cet objectif sera atteint lorsque les clients acheteurs comme vendeurs utiliseront syst\u00e9matiquement ce type de service. On sera alors dans un v\u00e9ritable syst\u00e8me de market making<\/em> o\u00f9 le seul \u00e9l\u00e9ment du prix du bien r\u00e9sulte de la fourchette bid\/ask<\/em>.<\/p>\n

              Des services particuliers (remise en \u00e9tat du bien, fourniture de financement) pourront alors \u00eatre factur\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n

              Mais l\u2019enjeu est tel qu\u2019il est aussi peu probable que la solution d\u00e9finitive soit trouv\u00e9e sans qu\u2019il y ait des heurts et des turbulences de march\u00e9.<\/p>\n

              Quel est le niveau de fonds propre n\u00e9cessaire, quel est le ratio souhaitable fonds propres\/dettes, quelle structure pour la dette\u00a0?<\/p>\n

              L\u2019exp\u00e9rience aux Etats-Unis n\u2019est pas r\u00e9glement\u00e9e parce qu\u2019elle demeure petite, mais il est peu probable que la FED, agence f\u00e9d\u00e9rale de supervision des banques, s\u2019en d\u00e9sint\u00e9resse lorsqu\u2019elle deviendra significative.<\/p>\n

              On peut enfin envisager que cette \u00e9volution du march\u00e9 immobilier ait pour point final la constitution de micro-monopoles sur chaque bassin de logement. Et c\u2019est une diff\u00e9rence majeure par rapport au market<\/em> making<\/em> que nous connaissons sur les march\u00e9s financiers\u00a0: rien n\u2019emp\u00eache la pr\u00e9sence d\u2019une multiplicit\u00e9 d\u2019acteurs. Jusqu\u2019\u00e0 ce que le march\u00e9 soit suffisamment liquide pour s\u2019\u00e9quilibrer par lui-m\u00eame. Les market maker<\/em>s<\/em> ont alors rempli leur fonction \u00e9conomique d\u2019assurer l\u2019amor\u00e7age de la liquidit\u00e9 de leur march\u00e9 et se trouvent \u00e9vinc\u00e9s lorsqu\u2019ils ont r\u00e9ussi\u00a0: leur march\u00e9 s\u2019\u00e9quilibre sans leur intervention.<\/p>\n

              Dans le cas de l\u2019immobilier, l\u2019approche d\u2019OpenDoor, tr\u00e8s concentr\u00e9e sur un bassin coh\u00e9rent, vise tr\u00e8s probablement \u00e0 se constituer un quasi-monopole sur chaque bassin o\u00f9 il op\u00e8re. Avec l\u2019effet de mettre sous pression les interm\u00e9diaires existants. On retrouverait ainsi une similitude avec de nombreux mod\u00e8les internet qui d\u00e9stabilisent les acteurs en place. Il est en effet tr\u00e8s improbable que plusieurs market<\/em> maker<\/em>s<\/em> entreprennent concurremment des cotations sur le m\u00eame site. Dans ce cadre, l\u2019acteur qui d\u00e9gainera le premier b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019un avantage important. Et OpenDoor pourrait \u00eatre cet acteur.<\/p>\n

              Aux Etats-Unis, la National Association of Realtors<\/em>, organisation professionnelle des acteurs professionnels de l\u2019immobilier, a l\u2019habitude de g\u00e9rer le d\u00e9licat arbitrage entre la protection des int\u00e9r\u00eats en place et l\u2019introduction du changement. L\u2019organisation semble puissante, m\u00eame si elle a d\u00fb renoncer \u00e0 intervenir dans les diff\u00e9rends \u00e0 New-York. OpenDoor devra choisir si elle l\u2019affronte ou si elle coop\u00e8re. Pour le moment, elle semble avoir choisi la voie de la coop\u00e9ration. Mais ses int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques et la logique de concentration qui, \u00e0 terme, semble sous-jacente \u00e0 son projet, pourraient rendre in\u00e9vitable le bras de fer.<\/p>\n

              \n

              NB\u00a0: La plupart des donn\u00e9es utilis\u00e9es pour \u00e9crire cet article sont issues de l\u2019article \u00e9crit par Mike Delprete et r\u00e9f\u00e9renc\u00e9es sous\u00a0:<\/p>\n

              http:\/\/www.mikedp.com\/articles\/2016\/12\/13\/inside-OpenDoor-what-two-years-of-transactions-say-about-their-prospects<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Pour tous ceux qui ont travaill\u00e9 sur les march\u00e9s financiers ou qui utilisent les services de passage d\u2019ordre d\u2019une banque en ligne ou d\u2019un \u00e9tablissement de trading online, le fonctionnement du march\u00e9 immobilier appara\u00eet d\u2019un autre \u00e2ge. En France, les d\u00e9lais qu\u2019exp\u00e9rimentent les particuliers pour vendre\/acheter un bien immobilier et en recevoir\/verser le r\u00e8glement sont […]<\/p>\n","protected":false},"author":17,"featured_media":2798,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140,133],"tags":[],"class_list":["post-2796","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","category-themes","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2796","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/17"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2796"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2796\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2798"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2796"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2796"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2796"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}