Un argument largement utilis\u00e9 et pourtant fr\u00e9quemment d\u00e9menti est pr\u00e9sent\u00e9 en appui de cela : en dehors des territoires les \u00ab\u00a0plus tendus\u00a0\u00bb (donc hors les zones Abis, A et B1, voire hors la zone B2 urbanis\u00e9e[2]<\/sup><\/a>), les niveaux des prix seraient suffisamment bas pour permettre de se passer des interventions publiques (une autre forme du \u00ab saupoudrage inefficace \u00bb).<\/p>\n Pourtant, les prix des logements \u00e0 l\u2019achat, comme d\u2019ailleurs les valeurs locatives sont \u00e0 l\u2019image des niveaux de revenus. Sur chaque territoire, les valeurs (prix ou loyers) s\u2019adaptent \u00e0 la capacit\u00e9 financi\u00e8re des client\u00e8les potentielles. Il est aussi difficile pour un Auvergnat ou un Franc-Comtois d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ou de trouver un logement \u00e0 louer dans sa r\u00e9gion \u00e0 un niveau compatible avec ses ressources, qu\u2019\u00e0 un Francilien en Ile-de-France.<\/p>\n Afin d\u2019illustrer cela, on peut constater que la situation financi\u00e8re des m\u00e9nages qui acc\u00e8dent (ou qui primo acc\u00e8dent) \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 est comparable sur (presque) tous les territoires de la M\u00e9tropole, en observant les deux indicateurs habituellement utilis\u00e9s[3]<\/sup><\/a>\u00a0: le co\u00fbt relatif des op\u00e9rations d\u2019accession r\u00e9alis\u00e9es (le rapport entre le co\u00fbt d\u2019achat, y compris les frais de notaire et les \u00e9ventuels frais d\u2019agence, et les revenus du m\u00e9nage) et le taux d\u2019effort support\u00e9 (la part du remboursement des cr\u00e9dits contract\u00e9s pour financer l\u2019achat immobilier dans les revenus du m\u00e9nage).<\/p>\n Mis \u00e0 part le cas particulier de l\u2019agglom\u00e9ration parisienne (dont Paris), il est en effet aussi co\u00fbteux pour un m\u00e9nage d\u2019acc\u00e9der ou de primo acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 dans une petite commune de 2\u00a0000 \u00e0 5\u00a0000 habitants que dans une agglom\u00e9ration urbaine de plus de 200\u00a0000 habitants. En outre, le co\u00fbt relatif d\u2019un logement en accession est plus \u00e9lev\u00e9 dans une commune rurale de moins de 2\u00a0000 habitants que dans les agglom\u00e9rations de 20\u00a0000 \u00e0 200\u00a0000 habitants.<\/p>\n De m\u00eame, les taux d\u2019effort ne sont pas moins \u00e9lev\u00e9s dans les communes et agglom\u00e9rations urbaines de moins de 20\u00a0000 habitants que dans les unit\u00e9s urbaines de plus de 200\u00a0000 habitants. Cela veut donc dire que l\u2019action publique doit bien porter sur tous les territoires car les d\u00e9s\u00e9quilibres sont comparables sur tous les territoires.<\/p>\n Les co\u00fbts relatifs (en ann\u00e9es de revenus) des op\u00e9rations d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 <\/p>\n Les taux d\u2019effort (en % des revenus) des op\u00e9rations d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 Seule finalement, la situation de l\u2019agglom\u00e9ration parisienne semble plus \u00ab\u00a0tendue\u00a0\u00bb que celle qui s\u2019observe sur d\u2019autres territoires\u00a0: certes les m\u00e9nages qui y acc\u00e8dent \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 disposent d\u2019un apport personnel proportionnellement beaucoup plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019ailleurs (de l\u2019ordre de 50 %), autant en raison d\u2019une proportion de primo accession nettement inf\u00e9rieure que de revenus sensiblement plus \u00e9lev\u00e9s\u00a0; mais ils doivent faire face \u00e0 des co\u00fbts d\u2019op\u00e9rations nettement plus \u00e9lev\u00e9s, en raison d\u2019une p\u00e9nurie de l\u2019offre sanctionnant plusieurs d\u00e9cennies d\u2019une construction insuffisante, tant en raison des choix de collectivit\u00e9s locales malthusiennes que de l\u2019absence de volont\u00e9 des d\u00e9cideurs nationaux.<\/p>\n L\u2019analyse d\u00e9taill\u00e9e de ces territoires sur lesquels, a priori, tout ne serait qu\u2019\u00e9quilibre r\u00e9v\u00e8le donc des d\u00e9s\u00e9quilibres d\u2019une nature comparable \u00e0 celle qui peut se constater sur des march\u00e9s r\u00e9put\u00e9s \u00ab\u00a0tendus\u00a0\u00bb. D\u2019autant que les m\u00e9nages qui y r\u00e9sident sont expos\u00e9s \u00e0 la pauvret\u00e9 \u00ab\u00a0comme ailleurs\u00a0\u00bb.<\/p>\n D\u2019apr\u00e8s Filocom, sur les territoires des communes rurales r\u00e9put\u00e9s \u00eatre un lieu d\u2019absence de d\u00e9s\u00e9quilibre et d\u2019acc\u00e8s facile au logement et qui accueillent 22 % des m\u00e9nages (6,1 millions de m\u00e9nages), on trouvait en 2009 de l\u2019ordre de 32 % de m\u00e9nages \u00e0 bas revenus, donc 1,9 million des m\u00e9nages pauvres et modestes de la M\u00e9tropole (23 % de ces m\u00e9nages). Pour leur part, les unit\u00e9s urbaines de plus de 100\u00a0000 habitants (hors unit\u00e9 urbaine de Paris) accueillent 31\u00a0% des m\u00e9nages (8,7 millions des m\u00e9nages) et 32 % de m\u00e9nages \u00e0 bas revenus, soit 33 % de l\u2019ensemble des m\u00e9nages pauvres et modestes. Au strict plan quantitatif, il n\u2019y a donc pas de raison de privil\u00e9gier certains territoires au d\u00e9triment des autres.<\/p>\n La question de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement se pose donc aussi dans la plupart des territoires ruraux et dans un grand nombre de territoires interm\u00e9diaires. Mais l\u2019offre existante ne permet pas, bien souvent, de r\u00e9pondre \u00e0 la pression de la demande, alors que les tendances d\u00e9mographiques pour l\u2019avenir ne devraient gu\u00e8re contribuer \u00e0 une am\u00e9lioration de la situation.<\/p>\n De ce fait, privil\u00e9gier certaines parties du territoire au d\u00e9triment d\u2018autres, ce n\u2019est pas apporter une bonne r\u00e9ponse \u00e0 la question des besoins en logement en France, notamment pour les m\u00e9nages les plus modestes. Ni \u00e0 celle de l\u2019am\u00e9nagement du territoire. S\u2019interroger sur la sp\u00e9cialisation territoriale des aides publiques, sur la pertinence des conditions dans lesquelles sont calibr\u00e9es les aides \u00e0 l\u2019accession, au locatif priv\u00e9 et au locatif social est en revanche n\u00e9cessaire. Il ne faudrait pas qu\u2019un recentrage prononc\u00e9 et une sp\u00e9cialisation des interventions publiques au b\u00e9n\u00e9fice de quelques territoires jug\u00e9s \u00ab\u00a0embl\u00e9matiques\u00a0\u00bb viennent contrarier les projets de d\u00e9veloppement \u00e9conomique et les efforts consentis partout pour trouver une r\u00e9ponse adapt\u00e9e aux attentes des habitants en mati\u00e8re de logement[4]<\/sup><\/a>, de services de proximit\u00e9, de qualit\u00e9 des espaces publics, \u2026.<\/p>\n [1]<\/sup><\/a> Il est vrai que pour nombre de commentateurs et une grande partie des d\u00e9cideurs des Minist\u00e8res du Logement et de l\u2019Economie, en dehors des zones urbaines \u00ab\u00a0qualifi\u00e9es de tendues\u00a0\u00bb, tout ne serait qu\u2019\u00e9quilibre et harmonie. Et qu\u2019une aide publique sur ces territoires ne sera consentie qu\u2019en pure perte. Ce ne serait m\u00eame qu\u2019un strict effet d\u2019aubaine !<\/em><\/p>\n [2]<\/sup><\/a> Le zonage A\/B\/C a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en 2003 dans le cadre du dispositif d\u2019investissement locatif dit \u00ab Robien \u00bb. Il a \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9 depuis, en 2006, en 2009 et enfin en 2014. Le crit\u00e8re de classement dans une des zones \u00e9tant \u00ab la tension du march\u00e9 immobilier local \u00bb. La tension d\u2019un march\u00e9 immobilier local est \u00ab\u00a0en th\u00e9orie\u00a0\u00bb d\u00e9finie sur un territoire donn\u00e9 par le niveau d\u2019ad\u00e9quation entre la demande de logements et l\u2018offre de logements disponibles\u00a0: une zone est dite \u00ab tendue \u00bb si l\u2019offre de logements disponibles n\u2019est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). Mais on se souviendra que la m\u00e9thode d\u2019\u00e9laboration du zonage est pour le moins tr\u00e8s fragile, compte tenu des hypoth\u00e8ses retenues et des statistiques utilis\u00e9es. Et on remarquera que le locatif social est d\u00e9j\u00e0 quasiment absent de ces territoires \u00ab\u00a0d\u00e9tendus\u00a0\u00bb et que la demande qui s\u2019y exprime est par nature mal trait\u00e9e par les aides publiques ou devrait se repositionner sur les espaces agglom\u00e9r\u00e9s. La lutte contre l\u2019\u00e9talement urbain ayant des limites, notamment celle de l\u2019am\u00e9nagement de territoire \u2026<\/em><\/p>\n![\"\"](\"http:\/\/variances.eu\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Image1-1.png\")
r\u00e9alis\u00e9es en 2016 dans les agglom\u00e9rations de la M\u00e9tropole
(source : Observatoire du Financement du Logement \/CSA, 2017\/)<\/p><\/div>\n![\"\"](\"http:\/\/variances.eu\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Image2-1.png\")
r\u00e9alis\u00e9es en 2016 dans les agglom\u00e9rations de la M\u00e9tropole
(source : Observatoire du Financement du Logement \/CSA, 2017\/)<\/p><\/div>\n
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