En France, le syst\u00e8me de financement du logement social n\u2019a pas d\u2019\u00e9quivalent en Europe et, \u00e0 notre connaissance, au monde\u2026<\/p>\n
Pour bien le comprendre, il faut d\u2019abord se plonger dans l\u2019activit\u00e9 des bailleurs sociaux dont la mission premi\u00e8re est d\u2019h\u00e9berger les personnes \u00e0 revenus modestes. Ils ont en r\u00e9alit\u00e9 plusieurs activit\u00e9s\u00a0: construction de logements sociaux (leurs investissements repr\u00e9sentent pr\u00e8s d\u2019un tiers de la construction neuve)\u00a0; gestion de ces logements et h\u00e9bergement des populations les plus modestes, sous condition de revenus, et \u00e0 des loyers plafonn\u00e9s. Le parc locatif social repr\u00e9sente pr\u00e8s de 4,5 millions de logements, soit environ 16\u00a0% du parc sur le territoire. Cette activit\u00e9 n\u00e9cessite d\u2019importants investissements d\u2019entretien du parc, notamment les travaux de r\u00e9habilitation lourde, thermique.<\/p>\n
Au total, les bailleurs sociaux investissent pr\u00e8s de 2O\u00a0Md\u20ac chaque ann\u00e9e. Leur mission d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral consistant \u00e0 produire des logements \u00e0 loyers mod\u00e9r\u00e9s repose sur un m\u00e9canisme de financement particulier.<\/p>\n
En contrepartie de leur mission, les bailleurs sociaux b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019avantages fiscaux (r\u00e9duction de TFPB[1]<\/sup><\/a>, TVA \u00e0 taux r\u00e9duits) et surtout d\u2019un circuit de financement de leurs investissements d\u00e9di\u00e9. En effet, plus de 70% du financement de leurs nouveaux investissements proviennent des pr\u00eats de la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts ce qui repr\u00e9sente ces derni\u00e8res ann\u00e9es autour de 15 Md\u20ac de flux de pr\u00eats annuels.<\/p>\n Ces pr\u00eats sont issus de la transformation de l\u2019\u00e9pargne r\u00e9glement\u00e9e, essentiellement le Livret A et le Livret D\u00e9veloppement Durable centralis\u00e9e \u00e0 la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts. C\u2019est la transformation de cette ressource liquide et \u00e0 vue en pr\u00eats \u00e0 tr\u00e8s long terme qui assure chaque ann\u00e9e le financement de pr\u00e8s de 110\u00a0000 logements sociaux sur le territoire.<\/p>\n En somme, le secteur du logement social b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une ressource, l\u2019\u00e9pargne r\u00e9glement\u00e9e, d\u00e9di\u00e9e \u00e0 son financement.<\/p>\n Les pr\u00eats de la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts ont plusieurs sp\u00e9cificit\u00e9s qui permettent au secteur de produire chaque ann\u00e9e les investissements massifs qui r\u00e9pondent aux ambitions des pouvoirs publics. Les maturit\u00e9s, longues voire tr\u00e8s longues (sup\u00e9rieures \u00e0 40 ans pour plus de 20\u00a0% des nouvelles signatures) correspondent \u00e0 une offre que le secteur bancaire traditionnel ne propose pas. Les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sont les m\u00eames, quelle que soit la dur\u00e9e, la contrepartie et le territoire sur lequel le bailleur intervient, ce qui constitue en soi un syst\u00e8me de p\u00e9r\u00e9quation au sein du secteur. Pour les bailleurs sociaux, la liquidit\u00e9 du livret A qui assure le financement de leurs investissements est toujours assur\u00e9e. Cette \u00e9pargne, vieille de pr\u00e8s de 200 ans n\u2019a en effet jamais \u00e9t\u00e9 d\u00e9saffect\u00e9e, sans doute gr\u00e2ce \u00e0 sa r\u00e9putation historique de solidit\u00e9 mais aussi gr\u00e2ce au r\u00f4le de garant de l\u2019Etat. Ainsi, au plus fort de la crise financi\u00e8re des ann\u00e9es 2008 \u00e0 2011, le financement du logement social en France n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 secou\u00e9 par l\u2019ass\u00e8chement brutal de liquidit\u00e9s, comme ce fut le cas dans d\u2019autres pays europ\u00e9ens (Royaume-Uni, Pays-Bas et, dans une moindre mesure, Allemagne).<\/p>\n Les taux des pr\u00eats sont index\u00e9s sur la r\u00e9mun\u00e9ration de la ressource et d\u00e9pendent donc du taux de r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019\u00e9pargnant, essentiellement celui du livret A. Les taux des pr\u00eats propos\u00e9s par la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts sont fix\u00e9s en fonction de la destination sociale des biens financ\u00e9s\u00a0: plus les biens sont destin\u00e9s \u00e0 une cat\u00e9gorie modeste, plus les taux sont faibles. Le livret A, dont la formule repose en grande partie sur le taux d\u2019inflation pour prot\u00e9ger le pouvoir d\u2019achat de l\u2019\u00e9pargne populaire, n\u2019est pas sans lien avec l\u2019activit\u00e9 des bailleurs sociaux\u00a0dont les principaux revenus, les loyers, d\u00e9pendent \u00e9galement de l\u2019inflation.<\/p>\n Pour assurer la protection de l\u2019\u00e9pargnant, mission originelle confi\u00e9e \u00e0 la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts, le syst\u00e8me de financement du logement social est tr\u00e8s s\u00e9curis\u00e9\u00a0: chaque pr\u00eat consenti aux bailleurs sociaux doit faire l\u2019objet d\u2019une garantie, apport\u00e9e en grande partie de mani\u00e8re gratuite par les collectivit\u00e9s locales[2]<\/a>. En contrepartie de cette garantie, les collectivit\u00e9s locales b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un droit de r\u00e9servation d\u2019une partie des logements ainsi construits. Ce m\u00e9canisme de garantie contribue donc \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre de la politique du logement sur le territoire.<\/p>\n Au final, depuis plus de 100 ans, le financement du logement social repose sur ce m\u00e9canisme de transformation unique. Si ce mod\u00e8le a largement fait ses preuves par le pass\u00e9, les d\u00e9fis pour l\u2019avenir sont importants.<\/p>\n Ces d\u00e9fis reposent en partie sur l\u2019ambition que leur font porter les pouvoirs publics. Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, les bailleurs sociaux ont pour mission de loger toujours plus de personnes\u00a0: les enjeux de pouvoir d\u2019achat de la population, les transformations de la soci\u00e9t\u00e9 (familles monoparentales, retrait\u00e9s, personnes \u00e2g\u00e9es) modifient sans cesse la carte des besoins en logement et il est difficile de sortir du diagnostic de crise du logement. La loi SRU qui concerne les communes dont le nombre d\u2019habitants d\u00e9passe un certain seuil, leur impose un quota de logements sociaux sur leur territoire, ce qui alimente chaque ann\u00e9e les besoins en production neuve de logements sociaux.<\/p>\n Dans ce contexte de poursuite du choc d\u2019offre, la question du financement se pose in\u00e9vitablement. En effet, si 70\u00a0% du financement est assur\u00e9 par des pr\u00eats, il demeure 30% du financement \u00e0 combler.<\/p>\n Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, celui-ci se r\u00e9partit, en simplifiant quelque peu, en 15% de subventions (environ 10\u00a0% de collectivit\u00e9s et 5\u00a0% de l\u2019Etat sous forme \u00ab\u00a0d\u2019aides \u00e0 la pierre\u00a0\u00bb) et 15\u00a0% de fonds propres des organismes, d\u00e9gag\u00e9s par leur activit\u00e9 locative ou par la vente de patrimoine.<\/p>\n Face \u00e0 la raret\u00e9 de la ressource budg\u00e9taire, qu\u2019elle provienne des collectivit\u00e9s locales ou de l\u2019Etat, la question de la capacit\u00e9 \u00e0 d\u00e9gager des fonds propres est essentielle pour que le secteur du logement social puisse continuer \u00e0 exercer sa mission d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui pr\u00e9occupe les bailleurs sociaux aujourd\u2019hui\u00a0: les ventes de patrimoine dans des dispositifs d\u2019accession sociale \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 se heurtent \u00e0 plusieurs contraintes, telle que la capacit\u00e9 des m\u00e9nages \u00e0 acqu\u00e9rir les biens, \u00e0 un enjeu de \u00ab\u00a0qualit\u00e9 du parc\u00a0\u00bb \u00e0 vendre mais \u00e9galement tout simplement \u00e0 pouvoir vendre le parc tout en respectant les quotas de logement sociaux impos\u00e9s par la loi SRU.<\/p>\n La capacit\u00e9 de d\u00e9gager des fonds propres repose aussi sur la question de la rentabilit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 de gestion locative mais, l\u00e0 encore, la r\u00e9ponse n\u2019est pas simple\u00a0: les populations h\u00e9berg\u00e9es sont de plus en plus modestes, les hausses de loyers sont donc incompatibles avec leur mission d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et l\u2019actualit\u00e9 indique que ce sujet ne correspond pas au sens de l\u2019histoire puisque le gouvernement actuel souhaite que les bailleurs compensent la baisse des Aides Personnalis\u00e9es au Logement (APL) par des baisses de loyers. Cette capacit\u00e9 se r\u00e9duit encore lorsque l\u2019on prend en compte les n\u00e9cessaires investissements d\u2019entretien du parc.<\/p>\n C\u2019est \u00e0 partir de ce constat que la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts, en partenariat avec Action Logement, a mis en place un dispositif de pr\u00eat de haut de bilan bonifi\u00e9 en 2016\u00a0: la distribution de 2\u00a0Md\u20ac de pr\u00eats, \u00e0 taux z\u00e9ro et diff\u00e9r\u00e9 d\u2019amortissement pendant 20 ans, devrait r\u00e9pondre en partie \u00e0 ces difficult\u00e9s pour permettre aux bailleurs d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer leurs investissements sur le parc et en particulier ceux qui ne g\u00e9n\u00e8rent que peu de revenus, \u00e0 savoir la r\u00e9habilitation thermique. Cette longue p\u00e9riode sans amortissement ni int\u00e9r\u00eat permet de lancer les investissements n\u00e9cessaires aujourd\u2019hui pour que les bailleurs pilotent leurs fonds propres \u00e0 moyen terme plut\u00f4t que d\u2019avoir \u00e0 les mobiliser imm\u00e9diatement.<\/p>\n Cette enveloppe a permis de g\u00e9n\u00e9rer un surcro\u00eet d\u2019investissement pendant deux ans mais ne r\u00e9pondra pas durablement \u00e0 la question de la capacit\u00e9 des bailleurs \u00e0 compenser les baisses de subventions publiques. Cette capacit\u00e9 d\u00e9pend bien entendu de l\u2019ambition que leur font porter les pouvoirs publics en termes de constructions de logement et \u00e0 l\u2019inventivit\u00e9 qui permettra aux bailleurs sociaux de d\u00e9gager des fonds propres tout en pr\u00e9servant leur mission d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n Les param\u00e8tres de cette \u00e9quation sont \u00e0 la main des pouvoirs publics. A ce jour, ils ne sont pas encore tous connus mais les r\u00e9centes mesures de la Loi de Finances visant \u00e0 demander aux bailleurs sociaux de r\u00e9duire les loyers pour compenser la baisse des APL mettent en cause leur capacit\u00e9 \u00e0 d\u00e9gager des fonds propres.<\/p>\n Le gouvernement n\u2019a pas encore d\u00e9voil\u00e9 tous les termes de cette \u00e9quation, comme la mani\u00e8re dont les bailleurs pourront \u00eatre accompagn\u00e9s dans la vente de leur patrimoine pour reconstituer leurs fonds propres mais aussi les m\u00e9canismes de p\u00e9r\u00e9quation au sein du secteur. Surtout, l\u2019objectif de production de logement social sur le territoire n\u2019est aujourd\u2019hui pas encore clarifi\u00e9 et il est \u00e0 craindre qu\u2019il devienne la variable d\u2019ajustement de cette \u00e9quation complexe.<\/p>\n [1]<\/a> Taxe fonci\u00e8re sur les propri\u00e9t\u00e9s b\u00e2ties<\/em><\/p>\nLes d\u00e9fis<\/strong><\/h3>\n
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