{"id":2624,"date":"2017-11-02T17:15:32","date_gmt":"2017-11-02T15:15:32","guid":{"rendered":"http:\/\/variances.eu\/?p=2624"},"modified":"2017-11-02T17:16:01","modified_gmt":"2017-11-02T15:16:01","slug":"mesurer-capacite-dachat-logement-menages-francais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/variances.eu\/?p=2624","title":{"rendered":"Mesurer la capacit\u00e9 d\u2019achat en logement des m\u00e9nages fran\u00e7ais"},"content":{"rendered":"

La demande de logement est un facteur cl\u00e9 pour comprendre la dynamique du march\u00e9 de l\u2019immobilier. Afin de mieux l\u2019appr\u00e9hender, nous nous int\u00e9ressons \u00e0 l\u2019\u00e9volution de son principal d\u00e9terminant\u00a0: la capacit\u00e9 d\u2019achat immobili\u00e8re d\u2019un m\u00e9nage moyen. Nous avons ainsi d\u00e9velopp\u00e9 un indicateur synth\u00e9tique pour le march\u00e9 r\u00e9sidentiel priv\u00e9 en France, construit sur la base des prix de vente des logements et des conditions d\u2019emprunt propos\u00e9es par les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit. Cet indicateur permet d\u2019appr\u00e9cier le potentiel de demande de logements \u00e0 un instant t, et d\u2019avoir ainsi une bonne id\u00e9e de la dynamique des prix \u00e0 venir. <\/em><\/p>\n

S\u2019inspirant de la m\u00e9thodologie propos\u00e9e par Antipa & Lecat[1]<\/a>, la capacit\u00e9 d\u2019emprunt d\u2019un m\u00e9nage fran\u00e7ais correspondrait au montant maximum qu\u2019il peut emprunter pour acheter un bien, \u00e9tant donn\u00e9 son revenu moyen annuel \u00e0 la date , la dur\u00e9e moyenne initiale d\u2019emprunt \u00a0\u00a0\u00a0et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyens appliqu\u00e9s aux emprunts immobiliers . Il est ici suppos\u00e9 qu\u2019un m\u00e9nage ne peut rembourser plus d\u2019un tiers de son revenu moyen mensuel (r\u00e9f\u00e9rence g\u00e9n\u00e9ralement admise pour l\u2019attribution d\u2019un pr\u00eat immobilier par un \u00e9tablissement bancaire en France). Selon ce calcul, la capacit\u00e9 d\u2019emprunt moyenne d\u2019un m\u00e9nage fran\u00e7ais en 2016 s\u2019\u00e9levait \u00e0 environ 225\u00a0000 euros.<\/p>\n

\"\"\"\"<\/p>\n

Pour obtenir la capacit\u00e9 d\u2019achat des m\u00e9nages en logements, nous comparons la dynamique de l\u2019\u00e9volution de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt avec celle des prix immobiliers r\u00e9sidentiels pour le march\u00e9 de l\u2019ancien (85 % des transactions).<\/p>\n

La capacit\u00e9 d\u2019emprunt et les prix sont traduits en indice avec une base commune et le ratio ci-dessous est calcul\u00e9\u00a0:<\/p>\n

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Nous obtenons ainsi la capacit\u00e9 d\u2019achat des m\u00e9nages en logement, illustr\u00e9e par le graphique ci-apr\u00e8s\u00a0:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Une progression de l\u2019indicateur signale que les capacit\u00e9s de financement \u00e9voluent plus vite que les prix. \u00c0 l\u2019inverse, une diminution de l\u2019indicateur traduit une dynamique plus rapide des prix par rapport aux capacit\u00e9s de financement. Afin de pouvoir fournir une analyse sur le niveau de l\u2019indice, nous le comparons \u00e0 sa moyenne de long terme, calcul\u00e9e sur pr\u00e8s de 40 ans. Si l\u2019indicateur est situ\u00e9 au-dessus, cela signifie que les m\u00e9nages disposent d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019achat sup\u00e9rieure \u00e0 sa moyenne historique. Autrement dit, les m\u00e9nages disposeraient d\u2019une conjonction favorable et propice \u00e0 un investissement immobilier dans le sens o\u00f9, par rapport \u00e0 sa moyenne historique, le niveau des prix s\u2019\u00e9tablirait en de\u00e7\u00e0 de sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt. Une telle situation sugg\u00e8re ainsi un potentiel haussier de la demande de logement.<\/p>\n

A noter toutefois que la capacit\u00e9 d\u2019achat d\u2019un m\u00e9nage ne constitue qu\u2019un proxy<\/em>\u00a0 de sa demande de logement. Cela suppose que la volont\u00e9 d\u2019acheter d\u2019un m\u00e9nage d\u00e9pendrait exclusivement de sa capacit\u00e9 d\u2019emprunt et des prix de march\u00e9 \u00e0 l\u2019instant t<\/em>, ce qui n\u2019est pas totalement juste. D\u2019autres facteurs peuvent en effet avoir \u00e9galement un r\u00f4le non n\u00e9gligeable (fiscalit\u00e9 actuelle et anticip\u00e9e, situation financi\u00e8re anticip\u00e9e, arbitrage achat\/location, etc.).<\/p>\n

Une analyse (cf. graphique ci-apr\u00e8s) de l\u2019\u00e9volution des prix et de la demande permet d\u2019\u00e9tablir plusieurs faits stylis\u00e9s\u00a0:<\/p>\n

i) L\u2019\u00e9lasticit\u00e9 des prix \u00e0 la capacit\u00e9 d\u2019emprunt est proche de l\u2019unit\u00e9 \u00e0 long terme. Cela traduit l\u2019id\u00e9e que l\u2019offre s\u2019ajuste tr\u00e8s difficilement \u00e0 la demande sur longue p\u00e9riode, contrairement \u00e0 ce que sugg\u00e8re la th\u00e9orie \u00e9conomique. Cela rejoint l\u2019id\u00e9e commun\u00e9ment admise que le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais fait face \u00e0 des contraintes structurelles d\u2019offre\u00a0;<\/p>\n

ii) L\u2019ajustement des prix \u00e0 la capacit\u00e9 de financement se fait parfois avec un certain d\u00e9calage, comme durant la fin des ann\u00e9es 1990 \u2013 d\u00e9but des ann\u00e9es 2000 et depuis la mi-2014. Cela pourrait \u00eatre li\u00e9 \u00e0 la capacit\u00e9 de l\u2019offre \u00e0 r\u00e9pondre au surcro\u00eet de demandes \u00e0 court terme, en raison du stock de logements disponibles existants. Mais le facteur pr\u00e9dominant est sans doute le fait qu\u2019il existe un d\u00e9lai entre l\u2019\u00e9volution effective de la capacit\u00e9 d\u2019emprunt des m\u00e9nages et celle de leur engagement financier dans l\u2019achat d\u2019un logement[2]<\/a>;<\/p>\n

iii) Le niveau des prix devient parfois bien trop important au regard de la capacit\u00e9 d\u2019achat (comme au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990 et en 2008). Cela pourrait \u00eatre li\u00e9 aux anticipations adaptatives des agents. Ces derni\u00e8res impliquent qu\u2019en cas de progression des prix, les agents anticipent une nouvelle hausse et ainsi de suite, jusqu\u2019\u00e0 ce que la demande de logements induise un niveau de prix tel que la capacit\u00e9 d\u2019emprunt des m\u00e9nages ne peut plus r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019augmentation des prix. On arriverait donc \u00e0 une situation de \u00ab\u00a0bulle\u00a0\u00bb. Cette description rejoint la d\u00e9finition de Stiglitz[3]<\/a> pour lequel une bulle se forme quand \u00ab\u00a0la raison pour laquelle le prix est \u00e9lev\u00e9 aujourd\u2019hui est que les agents estiment que le prix sera \u00e9lev\u00e9 demain, alors que les \u2018fondamentaux\u2019 ne semblent pas justifier un tel prix<\/em>\u00bb[4]<\/a> ;<\/p>\n

iv) Le cycle immobilier actuel sugg\u00e8re un potentiel significatif de hausse des prix. A l\u2019instar de ce qui avait \u00e9t\u00e9 observ\u00e9 entre 1993 et 1998, on constate ces derni\u00e8res ann\u00e9es une d\u00e9connexion marqu\u00e9e entre la dynamique de la capacit\u00e9 de financement des m\u00e9nages et de celle des prix. En d\u00e9pit d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019achat en nette am\u00e9lioration depuis la fin 2014, le volume de transactions immobili\u00e8res n\u2019a rebondi qu\u2019\u00e0 partir du d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2016 tandis que les prix ont commenc\u00e9 \u00e0 se redresser que fin 2016. Eu \u00e9gard le d\u00e9calage entre la capacit\u00e9 d\u2019emprunt et les prix de vente, la hausse des prix est donc susceptible de se poursuivre dans les mois \u00e0 venir, ceteris paribus<\/em>. En revanche, cette inflation immobili\u00e8re engendrerait alors m\u00e9caniquement une r\u00e9duction de la capacit\u00e9 d\u2019achat immobili\u00e8re des m\u00e9nages, ce qui p\u00e8serait peu \u00e0 peu sur la demande de logements et donc sur les prix, sauf \u00e0 imaginer un ph\u00e9nom\u00e8ne de \u00ab\u00a0bulle\u00a0\u00bb.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Afin d\u2019illustrer la sensibilit\u00e9 de notre indicateur, nous avons r\u00e9alis\u00e9 un choc (tous n\u00e9gatifs sur la capacit\u00e9 d\u2019achat) sur chacune des variables qui le composent. L\u2019amplitude des chocs est d\u00e9finie \u00e0 partir de l\u2019\u00e9cart-type moyen des variables calcul\u00e9es sur la p\u00e9riode 2000-2016 afin de pouvoir r\u00e9aliser des comparaisons sur la base des \u00e9volutions historiques[5]<\/a>.<\/p>\n

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On constate que les variables ayant potentiellement le plus d\u2019impact sur la capacit\u00e9 d\u2019achat des m\u00e9nages sont les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, suivis de pr\u00e8s par la dur\u00e9e d\u2019emprunt, conduisant \u00e0 une baisse d\u2019environ 0,1 point le niveau de l\u2019indicateur. L\u2019\u00e9volution des prix joue \u00e9galement un r\u00f4le majeur, mais relativement moins que les variables pures de financement. En revanche, la dynamique de revenu des m\u00e9nages, plus inerte dans le temps, est moins susceptible d\u2019affecter la capacit\u00e9 d\u2019achat des m\u00e9nages. \u00c0 noter que si de tels chocs sur les taux et la dur\u00e9e d\u2019emprunt se mat\u00e9rialisaient, on observerait une convergence tr\u00e8s rapide de la capacit\u00e9 d\u2019achat actuel des m\u00e9nages \u00e0 leur moyenne de long terme, synonyme d\u2019un march\u00e9 immobilier moins dynamique en termes de prix et de transaction.<\/p>\n

\n

[1]<\/a> Pamfili Antipa et R\u00e9my Lecat. \u00ab Bulle immobili\u00e8re et politique d\u2019octroi de cr\u00e9dits\u00a0: Enseignement d\u2019un mod\u00e8le structurel
\ndu march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel\u00a0\u00bb – Banque de France (2013).<\/em><\/p>\n

[2]<\/a> Plusieurs facteurs peuvent expliquer cela\u00a0: i) en moyenne, un m\u00e9nage met plusieurs mois avant de r\u00e9aliser son investissement immobilier\u00a0; ii) le d\u00e9lai administratif usuel (environ 3 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l\u2019acte d\u00e9finitif chez le notaire)\u00a0; iii) les possibles phases d\u2019attentisme dans le cas par exemple d\u2019une modification anticip\u00e9e de la fiscalit\u00e9\u00a0(comme en 2014-2015 o\u00f9 le projet du gouvernement de r\u00e9former le secteur des professions notariales dans le but de r\u00e9duire le co\u00fbt d\u2019achat immobilier, conjugu\u00e9 au projet de mettre en place le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro pour les primo-acc\u00e9dant dans l\u2019ancien, a incit\u00e9 les m\u00e9nages \u00e0 retarder leurs achats), ou encore dans un contexte macro\u00e9conomique d\u00e9grad\u00e9 o\u00f9 les perspectives de revenus du m\u00e9nage sont potentiellement amen\u00e9s \u00e0 se d\u00e9t\u00e9riorer (comme entre 1993 et 1998, apr\u00e8s la crise du syst\u00e8me mon\u00e9taire europ\u00e9en, ou encore qui ont suivi la crise souveraine en zone euro de 2012).<\/em><\/p>\n

[3]<\/a> Joseph E. Stiglitz \u00abSymposium of Bubbles \u00bb – The Journal of Economic Perspectives, vol 4, n\u00b02, pp13-18 (1990).<\/em><\/p>\n

[4]<\/a> On assiste donc, au bout d\u2019un moment, \u00e0 une correction des prix. Le facteur d\u00e9clencheur est la d\u00e9gradation trop importante de la capacit\u00e9 d\u2019achat des m\u00e9nages, survenant en raison d\u2019une d\u00e9connexion marqu\u00e9e des prix par rapport \u00e0 la capacit\u00e9 d\u2019emprunt, que ce soit ind\u00e9pendamment de cette derni\u00e8re (d\u00e9but des ann\u00e9es 1990 o\u00f9 la capacit\u00e9 de financement \u00e9tait toujours bien orient\u00e9e) ou non (en 2008, apr\u00e8s la crise financi\u00e8re, la capacit\u00e9 d\u2019emprunt s\u2019est contract\u00e9e suite \u00e0 la d\u00e9gradation du revenu des m\u00e9nages et la r\u00e9duction de la dur\u00e9e d\u2019emprunt octroy\u00e9e par les banques).\u00a0<\/em><\/p>\n

[5]<\/a>\u00a0 Hausse de 110 points de base\u00a0pour les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ; r\u00e9duction de 18 mois\u00a0de la dur\u00e9e d\u2019emprunt ; acc\u00e9l\u00e9ration de +6 points de croissance en rythme annuel\u00a0pour les prix de l\u2019immobilier et ralentissement de 2 points de croissance en rythme annuel pour le revenu des m\u00e9nages.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La demande de logement est un facteur cl\u00e9 pour comprendre la dynamique du march\u00e9 de l\u2019immobilier. Afin de mieux l\u2019appr\u00e9hender, nous nous int\u00e9ressons \u00e0 l\u2019\u00e9volution de son principal d\u00e9terminant\u00a0: la capacit\u00e9 d\u2019achat immobili\u00e8re d\u2019un m\u00e9nage moyen. Nous avons ainsi d\u00e9velopp\u00e9 un indicateur synth\u00e9tique pour le march\u00e9 r\u00e9sidentiel priv\u00e9 en France, construit sur la base des […]<\/p>\n","protected":false},"author":100,"featured_media":2632,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140,133],"tags":[],"class_list":["post-2624","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","category-themes","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2624","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/100"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2624"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2624\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2632"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2624"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2624"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2624"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}