![\"\"](\"http:\/\/variances.eu\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/Image2.jpg\")
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- Historiquement, l\u2019immobilier offre une diversification avec d\u2019autres classes d\u2019actifs. M\u00eame si les coefficients de corr\u00e9lation sont instables, introduire de l\u2019immobilier permet de donner de la flexibilit\u00e9 \u00e0 une allocation. Un exemple r\u00e9cent concerne l\u2019exercice 2008\u00a0: la chute de \u201342 % des actions avait conduit les portefeuilles d\u2019actions cot\u00e9es de nombre d\u2019investisseurs institutionnels en moins-values latentes. Il a \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s utile cette ann\u00e9e-l\u00e0 de disposer d\u2019immeubles \u00e0 c\u00e9der, en plus-values et dont la valeur avait peu baiss\u00e9, pour r\u00e9aliser les objectifs de rendement comptable demand\u00e9s\u2026<\/li>\n
- L\u2019immobilier est suppos\u00e9 constituer une protection contre l\u2019inflation \u00e0 long terme. La litt\u00e9rature \u00e9conomique n\u2019est pas unanime sur ce point. Constatons cependant que la plupart des loyers sont index\u00e9s sur des indices qui tiennent compte directement ou indirectement de l\u2019inflation. Donc, au moins jusqu\u2019\u00e0 la prochaine ren\u00e9gociation du bail, le propri\u00e9taire est assur\u00e9 que ses revenus seront partiellement index\u00e9s sur l\u2019inflation.<\/li>\n<\/ul>\n
Toutes ces raisons font de l\u2019immobilier un placement attractif en termes de couple rendement\/risque, pertinent dans une allocation strat\u00e9gique d\u2019investisseur institutionnel \u2014 sous r\u00e9serve toutefois d\u2019un horizon de passif suffisant.<\/p>\n
Un poids croissant dans l\u2019allocation des investisseurs institutionnels<\/h5>\n
L\u2019enqu\u00eate 2017 men\u00e9e par l\u2019Af2i[1]<\/a> indique qu\u2019en moyenne les investisseurs institutionnels fran\u00e7ais ont une exposition de 5 % \u00e0 l\u2019immobilier. Ce poids cro\u00eet r\u00e9guli\u00e8rement depuis 4 ans. Les enqu\u00eates qualitatives men\u00e9es aupr\u00e8s de ces m\u00eames institutionnels, tant en France qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9tranger, montrent que les poids cibles d\u2019allocation en immobilier sont chez une majorit\u00e9 d\u2019entre eux sup\u00e9rieurs aux poids instantan\u00e9s.<\/p>\n
Nous verrons dans un prochain article dans quelle mesure les institutionnels peuvent quantifier le poids de ces investissements dans leur portefeuille.<\/p>\n
L\u2019immobilier, une classe d\u2019actifs multiforme<\/h3>\n
Mais parler de \u00ab\u00a0l\u2019immobilier\u00a0\u00bb en g\u00e9n\u00e9ral est trompeur. L\u2019immobilier est une classe d\u2019actifs qui se caract\u00e9rise par sa diversit\u00e9 interne. Analyser un portefeuille immobilier n\u00e9cessite d\u2019examiner les actifs selon divers axes.<\/p>\n
Une analyse par nature de sous-jacent\u00a0: une vari\u00e9t\u00e9 croissante<\/h5>\n
Les investissements en immobilier peuvent concerner\u00a0:<\/p>\n
- \n
- des logements (libres, interm\u00e9diaires, sociaux),<\/li>\n
- des bureaux,<\/li>\n
- des commerces (dits de \u00ab\u00a0pied d\u2019immeuble\u00a0\u00bb pour des boutiques ind\u00e9pendantes dans des rues commer\u00e7antes, centres commerciaux, retail parks<\/em> pour les zones d\u2019activit\u00e9s \u00e0 la sortie des grandes villes, etc.),<\/li>\n
- d\u2019autres actifs dits de \u00ab\u00a0diversification\u00a0\u00bb ou hybrides entre les classes pr\u00e9c\u00e9dentes, comme la logistique (entrep\u00f4ts de stockage), les h\u00f4tels (avec le fonds de commerce ou non), les maisons de retraite, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, les cliniques, les data centers<\/em>, etc.<\/li>\n<\/ul>\n
Historiquement, les investisseurs institutionnels \u00e9taient surtout investis en logements et en bureaux. Les pol\u00e9miques n\u00e9es dans les ann\u00e9es 2000 concernant les \u00ab\u00a0ventes \u00e0 la d\u00e9coupe\u00a0\u00bb d\u2019immeubles de logement, la faible rentabilit\u00e9 relative de cette classe \u00e0 l\u2019\u00e9poque ainsi que la forte concurrence des produits de d\u00e9fiscalisation pour les m\u00e9nages (SCPI + nom d\u2019un ministre) avaient d\u00e9tourn\u00e9 petit \u00e0 petit les institutionnels du logement, dont le poids avait contin\u00fbment baiss\u00e9\u00a0; le niveau actuel tr\u00e8s faible des taux le rend de nouveau plus attractif. Par ailleurs, les investisseurs s\u2019int\u00e9ressent de plus en plus aux actifs de diversification, dont le poids cro\u00eet r\u00e9guli\u00e8rement.<\/p>\n
Une analyse par nature de risque\u00a0: du tr\u00e8s s\u00e9curis\u00e9 au plus risqu\u00e9<\/h5>\n
Les g\u00e9rants de fonds immobilier distinguent souvent les actifs core, core+<\/em>, value add<\/em> et opportunistes. Les fronti\u00e8res entre ces cat\u00e9gories sont floues et variables selon les interlocuteurs. Plus int\u00e9ressante est une distinction selon la nature locative et l\u2019\u00e9tat du bien\u00a0:<\/p>\n
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- Les actifs les plus s\u00fbrs sont ceux dont la valeur n\u2019est pas appel\u00e9e \u00e0 se d\u00e9pr\u00e9cier \u00e0 moyen terme et qui sont lou\u00e9s avec un bail long\u00a0: un immeuble haussmannien bien r\u00e9nov\u00e9 dans le centre de Paris lou\u00e9 \u00e0 un cabinet d\u2019avocats de renom en est l\u2019exemple-type. Ces actifs sont actuellement tr\u00e8s chers et peut-\u00eatre plus sensibles \u00e0 une remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Ils sont tr\u00e8s recherch\u00e9s par des fonds souverains \u00e9trangers ou par des investisseurs qui d\u00e9sirent b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un rendement imm\u00e9diat, peu \u00e9lev\u00e9 mais s\u00fbr, comme certaines compagnies d\u2019assurances.<\/li>\n
- D\u2019autres actifs sont bien situ\u00e9s, mais soit en restructuration (les locataires sont partis et l\u2019immeuble est enti\u00e8rement \u00e0 r\u00e9nover pour \u00eatre remis aux standards actuels), soit en construction. Il existe un risque locatif, l\u2019actif ne produit \u00e0 court terme aucun revenu mais, \u00e0 terme, une fois relou\u00e9, il devrait g\u00e9n\u00e9rer un rendement plus \u00e9lev\u00e9. En g\u00e9n\u00e9ral, les investisseurs ne prennent pas le risque de construction et contractent avec un promoteur.<\/li>\n
- D\u2019autres actifs cumulent le risque locatif et le risque de localisation. Ce sont des actifs qui offrent un rendement instantan\u00e9 \u00e9lev\u00e9, mais soit le bail a une dur\u00e9e r\u00e9siduelle courte sans garantie de maintien du locataire dans les lieux \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, soit la localisation ne permet pas forc\u00e9ment d\u2019esp\u00e9rer une revalorisation du foncier \u00e0 terme. Certains investisseurs se positionnent sur ce type de bien, en attendant des rendements plus proches de ceux du private equity <\/em>que des obligations d\u2019Etat.<\/li>\n<\/ul>\n
L\u2019analyse d\u2019un bien immobilier impose donc d\u2019examiner le risque locatif, le risque de valorisation (souvent tr\u00e8s li\u00e9 \u00e0 la localisation et \u00e0 l\u2019\u00e9tat du bien), le risque de construction ou de d\u00e9veloppement, les risques juridiques et fiscaux, etc.<\/p>\n
Une analyse par pays\u00a0: un biais domestique pr\u00e9gnant<\/h5>\n
Plus encore que les autres classes d\u2019actifs, l\u2019immobilier reste souvent tr\u00e8s domestique. L\u2019investisseur conna\u00eet mieux son march\u00e9 propre\u00a0; il est davantage \u00e0 m\u00eame d\u2019appr\u00e9cier les risques de biens locaux. La diversification internationale est cependant source de d\u00e9corr\u00e9lation et am\u00e9liore en th\u00e9orie le couple rendement-risques. Des institutionnels op\u00e9rant dans des pays vari\u00e9s r\u00e9solvent la difficult\u00e9 en concentrant les investissements de chacune de leurs filiales sur leur march\u00e9 domestique et en g\u00e9rant la diversification au niveau consolid\u00e9 du groupe.<\/p>\n
Une analyse par nature de d\u00e9tention\u00a0: des options li\u00e9es \u00e0 la taille du portefeuille ou \u00e0 la nature du sous-jacent<\/h5>\n
Un investisseur institutionnel a deux grandes possibilit\u00e9s pour investir en immobilier\u00a0:<\/p>\n
- \n
- Soit il le fait en direct<\/strong>, en achetant un immeuble donn\u00e9. Il est donc propri\u00e9taire d\u2019un bien identifi\u00e9, sur lequel il peut mener une analyse sp\u00e9cifique. Parfois, lorsque le bien est important, il peut constituer un club deal<\/em>, c\u2019est-\u00e0-dire un groupe d\u2019investisseurs ayant des objectifs convergents qui se partagent la d\u00e9tention \u00e0 quelques-uns, avec, si possible, des r\u00e8gles de gouvernance claires concernant notamment la cession ult\u00e9rieure du bien. Ce mode est bien adapt\u00e9 \u00e0 des portefeuilles immobiliers importants, dans des classes d\u2019actifs comme le logement ou le bureau. Il convient n\u00e9anmoins de veiller \u00e0 une bonne diversification des actifs.<\/li>\n
- Soit il le fait sous forme de fonds<\/strong>. Il investit alors dans des parts d\u2019un v\u00e9hicule g\u00e9r\u00e9 par un asset manager<\/em>, selon des r\u00e8gles plus ou moins discr\u00e9tionnaires. Ce mode est bien adapt\u00e9 pour un institutionnel dont le portefeuille immobilier est petit ou qui souhaite disposer rapidement d\u2019une large diversification g\u00e9ographique ou par type d\u2019actifs. Mais il est \u00e9galement pertinent pour certains segments, comme le commerce et la logistique (o\u00f9 les n\u00e9gociations avec les grandes enseignes gagnent \u00e0 \u00eatre les plus globales possibles). Cependant, les fonds sont souvent dat\u00e9s et contraints de vendre alors que la conjoncture n\u2019est pas forc\u00e9ment optimale, alors qu\u2019un institutionnel, dont l\u2019horizon de passif peut \u00eatre beaucoup plus long, pourrait attendre une fen\u00eatre de cession plus favorable.<\/li>\n<\/ul>\n
Et l\u2019immobilier cot\u00e9\u00a0?<\/h5>\n
Un autre mode de d\u00e9tention est d\u2019acheter non pas des immeubles (que ce soit en direct ou via des fonds), mais des parts de soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es, fonci\u00e8res en France, REITs[2]<\/a> dans le monde anglo-saxons. La r\u00e9cente \u00e9volution de la classification GICS[3]<\/a> des actions cot\u00e9es qui a introduit un 11e<\/sup> secteur \u00e0 son premier niveau, en distinguant l\u2019immobilier du secteur financier dans lequel il \u00e9tait jusque-l\u00e0 inclus, donne une actualit\u00e9 nouvelle au sujet.<\/p>\n
Tr\u00e8s pragmatiquement, les options diff\u00e8rent selon les investisseurs. Certains assimilent les actions immobili\u00e8res \u00e0 de l\u2019immobilier\u00a0; d\u2019autres \u00e0 des actions cot\u00e9es. Plusieurs enfin ont une position hybride\u00a0: quand ils sont un actionnaire significatif (par exemple \u00e0 plus de 5 %) d\u2019une fonci\u00e8re, ils la consid\u00e8rent comme un placement strat\u00e9gique et l\u2019incluent dans leur exposition immobili\u00e8re\u00a0; les d\u00e9tentions plus marginales restent, quant \u00e0 elles, dans le portefeuille d\u2019actions cot\u00e9es.<\/p>\n
Ce mode d\u2019investissement est int\u00e9ressant par sa liquidit\u00e9 \u2014 bien sup\u00e9rieure \u00e0 celle de l\u2019immobilier en direct ou \u00e0 celle des fonds. En revanche, il offre une moindre d\u00e9corr\u00e9lation, au moins \u00e0 court terme, avec les actions. De plus, des phases de surcote ou de d\u00e9cote par rapport \u00e0 la valeur d\u2019expertise des biens ont \u00e9t\u00e9 constat\u00e9es historiquement, conduisant \u00e0 une sur-r\u00e9action par rapport \u00e0 l\u2019\u00e9volution des fondamentaux des biens sous-jacents.<\/p>\n
L\u2019immobilier, une classe aux contraintes particuli\u00e8res<\/h3>\n
Si l\u2019immobilier est une classe d\u2019actifs diversifiante et tr\u00e8s vari\u00e9e, offrant \u00e0 l\u2019investisseur une vaste palette de supports, elle pr\u00e9sente n\u00e9anmoins des contraintes particuli\u00e8res.<\/p>\n
Des contraintes op\u00e9rationnelles \u00e0 ne pas sous-estimer<\/h5>\n
G\u00e9rer des immeubles n\u00e9cessite des comp\u00e9tences particuli\u00e8res. Entre l\u2019allocataire d\u2019actifs chez l\u2019institutionnel et le locataire, toute une cha\u00eene de comp\u00e9tences diverses doit \u00eatre mise en place pour une gestion efficace\u00a0:<\/p>\n
\u2013 Le responsable des investissements immobiliers va d\u00e9cider de la politique immobili\u00e8re \u2014 quel segment\u00a0? quel pays\u00a0? quel mode de d\u00e9tention\u00a0? \u2014 et va s\u00e9lectionner les biens ou les fonds \u00e0 acheter ou \u00e0 c\u00e9der. Pour cela, il sera en relation avec les brokers<\/em> (agents immobiliers).<\/p>\n
\u2013 L\u2019asset manager<\/em> va s\u00e9lectionner les locataires et piloter la relation globale avec eux\u00a0; il va \u00e9galement d\u00e9cider des travaux \u00e0 mener.<\/p>\n
\u2013 Le property manager<\/em> va encaisser les loyers et assurer la gestion technique au quotidien de chaque immeuble.<\/p>\n
\u2013 Des comp\u00e9tences juridiques pointues sont n\u00e9cessaires \u00e0 chaque \u00e9tape\u00a0: de l\u2019acquisition \u00e0 la cession, en passant par la n\u00e9gociation des baux, la connaissance de la r\u00e9glementation, de la fiscalit\u00e9 et la bonne gestion de la relation avec les autorit\u00e9s comp\u00e9tentes sont des points clefs de r\u00e9ussite.<\/p>\n
Selon les cas, les institutionnels ont plus ou moins externalis\u00e9 ces fonctions. Rares sont ceux qui ne gardent pas la comp\u00e9tence \u00ab\u00a0investissement\u00a0\u00bb. En revanche, le property management <\/em>est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es. Les grands investisseurs disposant d\u2019un portefeuille significatif d\u2019actifs en direct ont pour la plupart gard\u00e9 l\u2019asset management <\/em>et le juridique, quitte \u00e0 les loger dans une filiale ad hoc<\/em>.<\/p>\n
Des contraintes comptables \u00e0 prendre en compte<\/h5>\n
Entre le TRI brut calcul\u00e9 ex ante <\/em>sur une op\u00e9ration et la traduction dans les produits financiers, il y a un \u00e9cart parfois peu compris. En effet\u00a0:<\/p>\n
\u2013 il est obligatoire d\u2019amortir comptablement une partie de la valeur du b\u00e2ti, selon des r\u00e8gles complexes\u00a0; de ce fait, une partie des revenus se transforme en plus-value latente\u00a0;<\/p>\n
\u2013 des charges viennent grever le rendement brut\u00a0: outre les frais des divers intervenants list\u00e9s ci-dessus, mentionnons des taxes, des charges non r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s des locataires, les travaux \u00e0 charge du propri\u00e9taire, etc.\u00a0;<\/p>\n
\u2013 si l\u2019immeuble est d\u00e9tenu au travers d\u2019un v\u00e9hicule juridique (SCI, SAS, etc.), un d\u00e9calage d\u2019un an peut \u00eatre constat\u00e9 entre les revenus de l\u2019immeuble et leur remont\u00e9e dans les comptes de l\u2019investisseur via les dividendes vers\u00e9s par le v\u00e9hicule\u00a0;<\/p>\n
\u2013 enfin, des \u00ab\u00a0mesures d\u2019accompagnement\u00a0\u00bb sont souvent octroy\u00e9es au locataire, en particulier sous forme de franchises de loyer au d\u00e9but de la location \u2014 d\u2019o\u00f9 un \u00e9cart entre le loyer \u00ab\u00a0facial\u00a0\u00bb (qui s\u2019applique apr\u00e8s la phase de franchise) et le loyer \u00ab\u00a0\u00e9conomique\u00a0\u00bb qui en tient compte.<\/p>\n
Cette complexit\u00e9 se r\u00e9percute sur les contraintes op\u00e9rationnelles\u00a0: par exemple, sur le logement, l\u2019investisseur doit \u00eatre capable de comptabiliser des loyers et des travaux parfois nombreux et de faibles montants.<\/p>\n
La r\u00e9vision d\u00e9but 2018 de la r\u00e9glementation comptable IFRS devrait renforcer l\u2019attractivit\u00e9 de l\u2019immobilier par rapport \u00e0 d\u2019autres classes d\u2019actifs. En effet, contrairement aux actions, les immeubles ne seront pas comptabilis\u00e9s en marked to market<\/em>. Cela restera donc une des rares classes d\u2019actifs qui permettra de piloter le r\u00e9sultat net au travers du d\u00e9gagement de plus-values.<\/p>\n
Des contraintes r\u00e9glementaires \u00e0 revisiter\u00a0?<\/h5>\n
Solvabilit\u00e9 II a mis un poids de 25 % de capital \u00e9conomique en face des investissements immobiliers. Or ce poids, calibr\u00e9 sur les donn\u00e9es les plus d\u00e9taill\u00e9es disponibles, \u00e0 savoir l\u2019immobilier de bureaux au Royaume-Uni, surestime la volatilit\u00e9 globale de l\u2019immobilier et ne distingue pas des segments au comportement h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne (entre du logement tr\u00e8s bien situ\u00e9 et des bureaux en restructuration, le risque est tr\u00e8s diff\u00e9rent\u00a0!). Diverses \u00e9tudes situent entre 12 et 17\u00a0% le poids en fonds propres \u00e9conomiquement justifi\u00e9 d\u2019un portefeuille immobilier diversifi\u00e9.<\/p>\n
S\u2019ajoute la question li\u00e9e \u00e0 l\u2019effet de levier\u00a0: pour doper le rendement attendu d\u2019un actif, certains investisseurs le financent en partie par emprunt. Les fonds ou les fonci\u00e8res y recourent souvent pour accro\u00eetre leur capacit\u00e9 d\u2019investissement. Pour un institutionnel qui est structurellement collecteur de fonds, cela se justifie peu. R\u00e8glementairement, le capital investi doit alors \u00eatre pond\u00e9r\u00e9 par l\u2019inverse du levier pris.<\/p>\n
Des contraintes financi\u00e8res \u00e0 \u00e9valuer<\/h5>\n
La premi\u00e8re contrainte est celle du maintien du flux de revenus\u00a0: tel bien voit son locataire partir\u00a0\u2014 la valeur du bien demeure, mais les revenus ne sont plus l\u00e0\u00a0! Il faut donc peser le pour et le contre entre la location d\u2019un immeuble \u00e0 un seul locataire ou sa division entre plusieurs preneurs.<\/p>\n
Autre contrainte\u00a0: l\u2019h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9 des biens. Dans une m\u00eame rue, deux immeubles \u2014 deux \u00e9tages dans le m\u00eame immeuble \u2014 deux appartements au m\u00eame \u00e9tage, n\u2019auront pas la m\u00eame valeur et ne se loueront pas au m\u00eame loyer. Alors qu\u2019on peut c\u00e9der une seule action pour un montant de quelques euros, la cession d\u2019un immeuble de plusieurs dizaines, voire centaines de millions, bouleverse d\u2019un seul coup l\u2019allocation d\u2019actifs et le compte de r\u00e9sultat.<\/p>\n
Tr\u00e8s li\u00e9 au point pr\u00e9c\u00e9dent, l\u2019absence de transparence des valorisations. En d\u00e9pit d\u2019efforts parfois un peu brouillons et insuffisamment coordonn\u00e9s[4]<\/a>, il est difficile d\u2019avoir une vision claire et exhaustive du march\u00e9 et de son \u00e9volution. Des donn\u00e9es importantes comme les taux de mesure d\u2019accompagnement sont confidentielles.<\/p>\n
Enfin, et c\u2019est sans doute la contrainte la plus importante, l\u2019immobilier n\u2019est pas un march\u00e9 liquide. Toute transaction prend plusieurs mois avant d\u2019\u00eatre conclue (ce qui peut g\u00eaner le pilotage comptable annuel) et il est parfois difficile de vendre et surtout d\u2019acheter, par absence de biens disponibles. Suivant les phases de march\u00e9, la \u00ab\u00a0main\u00a0\u00bb est chez les acqu\u00e9reurs ou chez les vendeurs. Inutile de dire que ces derniers ont depuis plusieurs ann\u00e9es le beau r\u00f4le\u00a0!<\/p>\n
Des contraintes environnementales \u00e0 renforcer<\/h5>\n
Le secteur immobilier serait responsable d\u2019environ un quart des \u00e9missions de CO2<\/sub> en France. L\u2019enjeu environnemental est donc majeur. Plusieurs institutionnels en ont pris conscience et se sont fix\u00e9 des objectifs ambitieux de r\u00e9duction de l\u2019empreinte carbone de leur patrimoine immobilier. Celle-ci emprunte plusieurs canaux\u00a0: r\u00e9novation thermique des b\u00e2timents, investissements dans de nouveaux immeubles \u00e0 consommation r\u00e9duite, voire \u00e0 \u00e9nergie positive, utilisation de mat\u00e9riaux de construction innovants comme les immeubles \u00e0 structure en bois, mise en place de boucles thermiques entre logements et bureaux \u00e0 l\u2019\u00e9chelle d\u2019un quartier, syst\u00e9matisation de baux verts, etc.<\/p>\n
De contrainte, la ma\u00eetrise de la consommation \u00e9nerg\u00e9tique peut devenir un atout\u00a0: par exemple, les bureaux \u00ab\u00a0verts\u00a0\u00bb, s\u2019ils ne se louent pas forc\u00e9ment beaucoup plus cher, trouvent preneurs plus facilement. L\u2019immobilier peut ainsi valablement contribuer \u00e0 la transition des portefeuilles institutionnels vers un monde compatible avec les +2\u00b0 C de l\u2019accord de Paris de 2015.<\/p>\n
\n[1]<\/a> Association fran\u00e7aise des investisseurs institutionnels<\/em><\/p>\n
[2]<\/a> Real Estate Investment Trust.<\/em><\/p>\n
[3]<\/a> Global Industry Classification Standard.<\/em><\/p>\n
- Soit il le fait sous forme de fonds<\/strong>. Il investit alors dans des parts d\u2019un v\u00e9hicule g\u00e9r\u00e9 par un asset manager<\/em>, selon des r\u00e8gles plus ou moins discr\u00e9tionnaires. Ce mode est bien adapt\u00e9 pour un institutionnel dont le portefeuille immobilier est petit ou qui souhaite disposer rapidement d\u2019une large diversification g\u00e9ographique ou par type d\u2019actifs. Mais il est \u00e9galement pertinent pour certains segments, comme le commerce et la logistique (o\u00f9 les n\u00e9gociations avec les grandes enseignes gagnent \u00e0 \u00eatre les plus globales possibles). Cependant, les fonds sont souvent dat\u00e9s et contraints de vendre alors que la conjoncture n\u2019est pas forc\u00e9ment optimale, alors qu\u2019un institutionnel, dont l\u2019horizon de passif peut \u00eatre beaucoup plus long, pourrait attendre une fen\u00eatre de cession plus favorable.<\/li>\n<\/ul>\n
- Soit il le fait en direct<\/strong>, en achetant un immeuble donn\u00e9. Il est donc propri\u00e9taire d\u2019un bien identifi\u00e9, sur lequel il peut mener une analyse sp\u00e9cifique. Parfois, lorsque le bien est important, il peut constituer un club deal<\/em>, c\u2019est-\u00e0-dire un groupe d\u2019investisseurs ayant des objectifs convergents qui se partagent la d\u00e9tention \u00e0 quelques-uns, avec, si possible, des r\u00e8gles de gouvernance claires concernant notamment la cession ult\u00e9rieure du bien. Ce mode est bien adapt\u00e9 \u00e0 des portefeuilles immobiliers importants, dans des classes d\u2019actifs comme le logement ou le bureau. Il convient n\u00e9anmoins de veiller \u00e0 une bonne diversification des actifs.<\/li>\n
- d\u2019autres actifs dits de \u00ab\u00a0diversification\u00a0\u00bb ou hybrides entre les classes pr\u00e9c\u00e9dentes, comme la logistique (entrep\u00f4ts de stockage), les h\u00f4tels (avec le fonds de commerce ou non), les maisons de retraite, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, les cliniques, les data centers<\/em>, etc.<\/li>\n<\/ul>\n