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Dans sa g\u00e9ographie, une ville fixe les murs, les b\u00e2timents, les routes, les \u00e9quipements, etc., qui \u00e0 eux tous composent l\u2019ensemble urbain. La valeur de tout logement, c’est-\u00e0-dire des services de logement qu\u2019il rend, d\u00e9pend donc de ses qualit\u00e9s propres mais aussi de son environnement. Il est bon d\u2019habiter pr\u00e8s d\u2019un parc, pr\u00e8s d\u2019une \u00e9cole, pr\u00e8s de moyens de transport… Le prix du logement sera plus bas pr\u00e8s d\u2019un axe routier bruyant, mais plus bas aussi s\u2019il en est trop \u00e9loign\u00e9. Tout cela est inerte, ancr\u00e9 dans le sol.<\/p>\n
Cet ancrage introduit un \u00e9l\u00e9ment de rente dans son prix, c’est-\u00e0-dire un \u00e9cart entre son prix de march\u00e9 et son co\u00fbt de remplacement, li\u00e9 au co\u00fbt de la construction, un \u00e9cart qu\u2019on attribue le plus souvent au prix du foncier. Tout changement dans l\u2019environnement affecte, en hausse ou en baisse, le montant de la rente. Un appartement avec vue sur un parc verra sa valeur baisser si un immeuble se construit qui lui cache la vue. Un accroissement de la population fera monter le niveau g\u00e9n\u00e9ral des prix si l\u2019offre de logements est rigide. Et si la ville se d\u00e9veloppe, les prix du centre-ville s\u2019accro\u00eetront si le centre continue de concentrer le gros des am\u00e9nit\u00e9s\u00a0urbaines. Ces ph\u00e9nom\u00e8nes de rente se rencontrent beaucoup plus rarement pour le capital industriel, en raison de sa bien plus grande mobilit\u00e9.<\/p>\n
Dans un organisme complexe et vivant comme l\u2019est une ville, ces rentes se composent et recomposent de diverses\u00a0fa\u00e7ons. La ville est un ensemble mouvant d\u2019externalit\u00e9s pour reprendre ce terme d\u2019\u00e9conomiste signifiant des gains ou des nuisances non mesur\u00e9es par des prix \u00e9crits dans des contrats.<\/p>\n
Faut-il se soucier des modifications patrimoniales engendr\u00e9es par le d\u00e9veloppement urbain\u00a0? L\u2019urbaniste peut-il avancer libre de tout souci de r\u00e9partition\u00a0des richesses ? La puissance publique doit-elle, dans la construction de la ville, avoir cette pr\u00e9occupation \u00e0 l\u2019esprit\u00a0? La r\u00e9ponse est positive, avec certaines nuances.<\/p>\n
Ce n\u2019est pas n\u00e9cessaire d’abord si ces modifications se compensent entre elles, ce qui est souvent le cas. Pas n\u00e9cessaire non plus, de fa\u00e7on plus subtile, si on consid\u00e8re que les questions d\u2019externalit\u00e9s peuvent trouver des compensations mon\u00e9taires ou que les nuisances ou bienfaits enregistr\u00e9s par les habitants lors du d\u00e9veloppement urbain n\u2019ont pas d\u2019impact sur le d\u00e9veloppement urbain. C\u2019est le th\u00e9or\u00e8me \u00ab\u00a0de neutralit\u00e9\u00a0\u00bb d\u00fb \u00e0 l\u2019\u00e9conomiste Ronald Coase (encadr\u00e9 1). L\u2019urbanisme peut \u00eatre injuste, il va son chemin. Il est naturel dans cette logique qu\u2019il y ait des usines, des gares routi\u00e8res, des champs ou des \u00e9levages qui fassent du bruit ou qui sentent mauvais. Il est naturel tout autant qu\u2019ils ne s\u2019installent pas trop loin des populations appel\u00e9es \u00e0 y travailler ou \u00e0 en profiter. Naturel enfin que les r\u00e9sidents qui en subissent les dommages protestent et que ceux qui en profitent restent silencieux. Qui donc a davantage de droits sur l\u2019air pur ou le silence ? Ceux qui souffrent du bruit, ou ceux qui y travaillent ou qui en consomment les produits.<\/p>\n
Comme l\u2019indique l\u2019encadr\u00e9, les conditions d\u2019application de ce r\u00e9sultat sont trop restrictives. Et dans le cas de nos grandes m\u00e9tropoles urbaines, le mouvement semble univoque depuis plusieurs d\u00e9cennies : la rente fonci\u00e8re cro\u00eet constamment et les b\u00e9n\u00e9ficiaires sont plut\u00f4t les gens ais\u00e9s que les bas revenus, plut\u00f4t les propri\u00e9taires que les locataires, plut\u00f4t les habitants du centre que ceux de la p\u00e9riph\u00e9rie. Ces clivages se lisent dans la structure m\u00eame de la ville, quartiers riches et quartiers pauvres se distinguant de plus en plus. La concentration de la richesse immobili\u00e8re va de pair avec sa d\u00e9limitation ou plut\u00f4t son retranchement dans les parties les mieux pourvues de la ville.<\/p>\n
Trois grands facteurs pour le moins sont \u00e0 l\u2019\u0153uvre dans ce biais social.<\/p>\n
1- L\u2019ascenseur qui fait monter les villes<\/strong><\/p>\n L\u2019am\u00e9lioration des moyens de transport et l\u2019invention de l\u2019ascenseur sont un premier facteur, de nature pour partie technique. La ville classique, en gros jusqu’au 19\u00e8me si\u00e8cle, \u00e9tait une ville diversifi\u00e9e socialement pour la simple raison que les gens ais\u00e9s avaient besoin d\u2019un ensemble de commodit\u00e9s physiquement proches et pr\u00e9f\u00e9raient habiter aux \u00e9tages inf\u00e9rieurs des immeubles, laissant les malcommodes derniers \u00e9tages \u00e0 une population plus brass\u00e9e. Ceci a progressivement disparu et les possibilit\u00e9s de segmentation urbaine sont devenues \u00e9conomiquement plus faisables.<\/p>\n On explique ainsi le visage tr\u00e8s diff\u00e9rent que pr\u00e9sentent les villes du nouveau monde et celles de la vieille Europe, ou dans certains cas de l\u2019Asie. Celles du nouveau monde ont grossi pour l\u2019essentiel \u00e0 compter du 20\u00e8me si\u00e8cle, \u00e0 la date de l\u2019arriv\u00e9e des moyens modernes de transport. Il \u00e9tait donc possible pour les classes ais\u00e9es d\u2019aller dans des p\u00e9riph\u00e9ries de la m\u00e9tropole et de les rendre coquettes, laissant du coup aux bas revenus le centre-ville, qui s\u2019est souvent d\u00e9grad\u00e9. La segmentation sociale de l\u2019espace urbain s\u2019est en quelque sorte faite imm\u00e9diatement. Elle n\u2019est pas fig\u00e9e pour l\u2019\u00e9ternit\u00e9\u00a0: les m\u00e9nages riches des grandes villes aux \u00c9tats-Unis valorisent de plus en plus les temps de commutation entre la p\u00e9riph\u00e9rie et le centre, et tendent \u00e0 revenir, comme en Europe, au centre-ville.<\/p>\n Le m\u00e9canisme de segmentation a forc\u00e9ment \u00e9t\u00e9 beaucoup plus \u00e9tal\u00e9 dans le temps en Europe, partant d\u2019un urbanisme d\u00e9j\u00e0 largement fig\u00e9 et b\u00e9n\u00e9ficiant de la patine de l\u2019histoire. C\u2019est pourquoi on le voit encore aujourd’hui \u00e0 l\u2019\u0153uvre, par le levier de la \u00ab\u00a0gentifrication\u00a0\u00bb des quartiers pauvres centraux, avant-coureur de hausse des prix immobiliers.<\/p>\n 2- La politique fiscale qui favorise le propri\u00e9taire et provoque la hausse des prix<\/strong><\/p>\n Tout y concourt. La distorsion fiscale la plus importante est celle qui veut que le locataire paie son loyer sur un revenu qui a subi l\u2019imp\u00f4t, alors que le propri\u00e9taire re\u00e7oit son \u00ab\u00a0loyer\u00a0\u00bb, c’est-\u00e0-dire le service de logement que lui rend son capital, en franchise d\u2019imp\u00f4t. Voici une autoproduction qui \u00e9chappe largement \u00e0 l\u2019imp\u00f4t[1]<\/a> (c\u2019\u00e9tait pourtant le cas avant 1963 en France), alors qu\u2019elle repr\u00e9sente des montants financiers consid\u00e9rables[2]<\/a>.<\/p>\n Deuxi\u00e8me facteur, l\u2019achat immobilier est pour les personnes physiques la seule fa\u00e7on de s\u2019endetter de fa\u00e7on importante. Le locataire peut tout au plus b\u00e9n\u00e9ficier de cr\u00e9dits \u00e0 la consommation. La hausse des prix depuis trois d\u00e9cennies a rendu ce levier financier tr\u00e8s attractif, d\u2019autant plus que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont souvent bonifi\u00e9s. La discrimination selon le niveau du revenu est particuli\u00e8rement forte en France o\u00f9 les banques pr\u00eatent essentiellement au vu du ratio \u00ab\u00a0service de la dette \/ revenu\u00a0\u00bb chez l\u2019emprunteur. Certains pays \u2013 dont les \u00c9tats-Unis avec il est vrai les exc\u00e8s connus \u2013 ont un march\u00e9 hypoth\u00e9caire o\u00f9 le crit\u00e8re \u00ab\u00a0montant de la dette \/ valeur du bien\u00a0\u00bb (loan-to-value<\/em>) permet \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 revenu plus modeste d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, mais non sans effets pervers dans le cas du retournement du march\u00e9 de l\u2019immobilier.<\/p>\n Face \u00e0 ce constat, l\u2019\u00c9tat introduit bien des aides \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ou des aides au locataire (le loyer suivant le prix immobilier). Mais il est maintenant parfaitement analys\u00e9 que ces aides au revenu li\u00e9es \u00e0 l\u2019occupation d\u2019un logement ne vont pas majoritairement \u00e0 ceux qui sont cibl\u00e9s, mais partent en grande partie en hausse des prix, aux promoteurs ou aux propri\u00e9taires en place[3]<\/a>. Pas de surprise\u00a0ici : \u00e0 offre rigide (\u00e9lasticit\u00e9-prix tr\u00e8s faible), solvabiliser la demande ne fait que monter les prix.<\/p>\n 3- Une politique urbaine qui accro\u00eet les rentes fonci\u00e8res<\/strong><\/p>\n On ne peut qu\u2019\u00eatre \u00e9tonn\u00e9 quand la puissance publique, souvent en raison de sa division administrative, investit dans des projets d\u2019urbanisme pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 o\u00f9 la richesse fonci\u00e8re est la plus forte. Il dote les centres-villes de moyens de transport efficaces, d\u2019\u00e9quipements culturels, touristiques et d\u2019enseignement de qualit\u00e9, et cette promotion a pour effet de rench\u00e9rir encore le prix du foncier au centre, avec le m\u00eame effet de filtre spatial.<\/p>\n Pour prendre un exemple, comparons un projet de couverture d\u2019une art\u00e8re urbaine dans deux situations\u00a0: la RN13 \u00e0 Neuilly, ou l\u2019A1 \u00e0 Aulnay-sous-Bois, deux projets dont le co\u00fbt estim\u00e9 est de 1 Md\u20ac. Dans le premier cas, le statut du quartier, d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s favoris\u00e9, en est imm\u00e9diatement rehauss\u00e9. Un sondage r\u00e9alis\u00e9 en 2009 par l\u2019auteur aupr\u00e8s d\u2019agents immobiliers de Neuilly sur le nombre des logements concern\u00e9s et leur revalorisation indique une cr\u00e9ation de richesse immobili\u00e8re sup\u00e9rieure \u00e0 250 M\u20ac[4]<\/a>. Le retour de l\u2019investissement consenti est donc \u00e0 la fois tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 et quasi-imm\u00e9diat\u00a0: plus de 25%. L\u2019embarras est que ce gain social est presque uniquement captur\u00e9 par des agents priv\u00e9s, agents qui ne subiront par la suite qu\u2019une taxation minimale. Le rendement est pour eux infini.<\/p>\n Fait \u00e0 Aulnay, le partage gain social \/ gain priv\u00e9 serait tr\u00e8s diff\u00e9rent, puisque les habitants de la zone sont en g\u00e9n\u00e9ral locataires et non propri\u00e9taires.<\/p>\n Toute la probl\u00e9matique parisienne est l\u00e0\u00a0(mais on pourrait l\u2019\u00e9tendre \u00e0 d\u2019autres m\u00e9tropoles europ\u00e9ennes) : un centre-ville sanctuaris\u00e9, avec abondance de mus\u00e9es, de th\u00e9\u00e2tres, de lyc\u00e9es prestigieux, transformant la ville en une sorte de parc \u00e0 th\u00e8me\u00a0pour les hauts revenus qui y r\u00e9sident. \u00c0 la diff\u00e9rence de Disneyland, ce parc n\u2019est pas \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie, mais au c\u0153ur m\u00eame du centre historique, renfor\u00e7ant son attractivit\u00e9 pour l\u2019\u00e9lite mondialis\u00e9e qui y investit, souvent sans y r\u00e9sider de fa\u00e7on permanente, mais en tirant les prix vers le haut.<\/p>\n Y aurait-il une \u00ab\u00a0bonne\u00a0\u00bb politique urbaine\u00a0?<\/strong><\/p>\n Pour se limiter au dernier point[5]<\/a>, y aurait-il une meilleure politique d\u2019urbanisme\u00a0? Le r\u00e9sultat coasien indique qu\u2019un micro-management urbain n\u2019est pas forc\u00e9ment n\u00e9cessaire. Mais l\u2019\u00c9tat d\u00e9tient une cl\u00e9\u00a0: le tr\u00e8s gros monopole qu\u2019il a dans la fourniture des am\u00e9nit\u00e9s et services publics. L\u2019allocation spatiale de ces services publics est un instrument majeur de redistribution, de par la valorisation urbaine qu\u2019elle implique.<\/p>\n Quand le baron Haussmann, d\u00e9sormais autant lou\u00e9 \u00e0 gauche qu\u2019\u00e0 droite, a fait sa r\u00e9novation de Paris, il a pris le m\u00eame soin \u00e0 l\u2019\u00e9quipement des rues et des immeubles de l\u2019ouest de la capitale que du quartier de la Nation, extr\u00eamement d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9poque. De nouveaux arrondissements sont n\u00e9s. L\u2019investissement public relevait l\u2019attrait foncier du site et persuadait les investisseurs priv\u00e9s d\u2019y venir. Il est cr\u00e9ateur d\u2019offre fonci\u00e8re.<\/p>\n Certes, une telle promotion urbaine cr\u00e9e elle aussi une rente, cette fois captur\u00e9e en majorit\u00e9 par les promoteurs qui prennent le risque d\u2019y investir. Mais elle se retrouve aussi en partie chez les propri\u00e9taires, souvent modestes, des zones en question ou chez les soci\u00e9t\u00e9s qui op\u00e8rent les HLM. Elle pourrait \u00eatre un argument, \u00e0 mettre en \u0153uvre avec pr\u00e9caution, pour c\u00e9der une partie du parc HLM \u00e0 leurs occupants locataires, dans le cas o\u00f9 les prix d\u2019une zone revaloris\u00e9e par l\u2019urbanisme ont de bonnes chances de s\u2019\u00e9lever.<\/p>\n Le projet du Grand Paris, ou m\u00eame le projet olympique de Paris 2024, ont de bonnes propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 cet \u00e9gard. Mais c\u2019est insuffisant. Il faut imaginer un Paris aux dimensions qu\u2019exige le si\u00e8cle, dans un esprit haussmannien. Ce qui veut dire d\u2019autres budgets d\u2019\u00e9quipements publics que le seul transport, sans l\u2019illusion que le reste suivra naturellement. Il faut des \u00e9quipements en mati\u00e8re d\u2019\u00e9ducation, de sant\u00e9, de culture\u2026 vers ces zones aujourd’hui p\u00e9riph\u00e9riques et qui demain seront des quartiers du Grand Paris, selon la trajectoire qu\u2019ont connue les nouveaux arrondissements parisiens. L\u2019urbaniste Roland Castro capturait po\u00e9tiquement l\u2019id\u00e9e en pr\u00e9conisant le d\u00e9placement de l\u2019Elys\u00e9e \u00e0 Saint-Denis<\/a>, clin d\u2019\u0153il de notre bonne R\u00e9publique \u00e0 ce haut-lieu de la monarchie[6]<\/a>.<\/p>\n L\u2019id\u00e9e est bien une offre immobili\u00e8re stimul\u00e9e par l\u2019am\u00e9nagement urbain de grande ampleur. \u00c0 l\u2019heure o\u00f9 les m\u00e9canismes traditionnels de redistribution par la fiscalit\u00e9 ou par l\u2019aide directe rencontrent des difficult\u00e9s croissantes d\u2019acceptation politique, l\u2019\u00c9tat doit prendre conscience du potentiel redistributif et de r\u00e9duction des clivages sociaux de sa politique urbaine.<\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section][et_pb_section transparent_background=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb allow_player_pause=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb inner_shadow=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb custom_padding=\u00a0\u00bb2px|0px|0px|0px\u00a0\u00bb make_fullwidth=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb use_custom_width=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb width_unit=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb custom_width_px=\u00a0\u00bb1080px\u00a0\u00bb custom_width_percent=\u00a0\u00bb80%\u00a0\u00bb make_equal=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb use_custom_gutter=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb fullwidth=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb specialty=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb][et_pb_row make_fullwidth=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb use_custom_width=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb width_unit=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb custom_width_px=\u00a0\u00bb1080px\u00a0\u00bb custom_width_percent=\u00a0\u00bb80%\u00a0\u00bb use_custom_gutter=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb gutter_width=\u00a0\u00bb3″ allow_player_pause=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb make_equal=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_1=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_1=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_2=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_2=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_3=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_3=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_4=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_4=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb][et_pb_column type=\u00a0\u00bb4_4″ parallax=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb][et_pb_testimonial url_new_window=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb quote_icon=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb use_background_color=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb background_color=\u00a0\u00bb#f5f5f5″ background_layout=\u00a0\u00bblight\u00a0\u00bb text_orientation=\u00a0\u00bbleft\u00a0\u00bb]<\/p>\n Encadr\u00e9\u00a01 : Les externalit\u00e9s urbaines vues sous l\u2019angle coasien<\/em><\/strong><\/p>\n Prenons le cas d\u2019un h\u00f4tel avec vue sur mer, plac\u00e9 devant un terrain constructible d\u00e9tenu par un promoteur qui veut y construire un immeuble captant la vue sur la mer au d\u00e9triment de l\u2019h\u00f4tel. Il y a perte de valeur pour l\u2019h\u00f4tel et cr\u00e9ation de valeur pour le promoteur. Prenons aussi, cas r\u00e9el \u00e9tudi\u00e9 par Coase, l\u2019exemple d\u2019un m\u00e9decin qui ach\u00e8te une villa pr\u00e8s d\u2019un fabricant de confiseries et installe son cabinet au fond du jardin. La fabrique fait du bruit avec ses machines et ceci depuis des g\u00e9n\u00e9rations. Le m\u00e9decin se plaint du bruit au bout de quelque temps et finit par porter le cas en justice. De fa\u00e7on surprenante pour la morale, et un peu du point de vue du droit, les juges ont donn\u00e9 raison au m\u00e9decin.<\/p>\n Coase argumente que le verdict des juges est indiff\u00e9rent. Si les acteurs sont rationnels, l\u2019activit\u00e9 qui demeurera sera celle dont la valeur \u00e9conomique au regard des prix de march\u00e9 est la plus forte. Si la perte subie par l\u2019h\u00f4tel est de 5 M\u20ac alors que le profit du promoteur est de 3\u00a0M\u20ac, il y a toujours un arrangement univoque possible. Soit le juge donne raison \u00e0 l\u2019h\u00f4tel et tout rentre dans l\u2019ordre : l\u2019h\u00f4tel garde ses 5 M\u20ac. Soit il tranche en faveur du promoteur, et le propri\u00e9taire de l\u2019h\u00f4tel pourra toujours, apr\u00e8s proc\u00e8s, offrir au promoteur un d\u00e9dommagement compris entre 3 et 5 M\u20ac pour le dissuader de construire. Dans les deux cas, l\u2019immeuble ne sera pas construit. Si le gain du promoteur est de 8 M\u20ac, dans les deux cas, l\u2019immeuble sera construit. Bien entendu, le r\u00e9sultat n\u2019est pas le m\u00eame pour la poche du promoteur ou de l\u2019h\u00f4telier, mais ceci \u00e0 nouveau est indiff\u00e9rent pour l\u2019affectation des ressources de l\u2019\u00e9conomie et le d\u00e9veloppement urbain. Le promoteur, plus riche du d\u00e9dommagement au cas o\u00f9 il abandonne son projet, placera les fonds, par le m\u00eame type de raisonnement, \u00e0 l\u2019usage le plus efficace pour l\u2019utilisation des ressources collectives.<\/p>\n Chercher la petite b\u00eate \u00e0 ce raisonnement n\u2019est pas si commode. On voit toutefois trois sortes de critiques : le r\u00e9sultat ne prend pas en compte les co\u00fbts de transaction, les externalit\u00e9s globales et enfin les incitations.<\/p>\n Si l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice est co\u00fbteux pour l\u2019h\u00f4telier, disons plus co\u00fbteux que 2 M\u20ac, il peut fort bien renoncer \u00e0 son cas et laisser construire l\u2019immeuble, en d\u00e9pit de la perte de valeur pour lui et pour la collectivit\u00e9. Rien ne dit non plus que la prestation judiciaire se fera au prix \u00e9conomique v\u00e9ritable de collecte de l\u2019information sur le cas jug\u00e9. La l\u00e9gislation peut \u00eatre biais\u00e9e en faveur du r\u00e9sidentiel plut\u00f4t que de l\u2019h\u00f4tellerie. De plus, les arrangements \u00e0 la Coase sont possibles, mais entre des parties qui d\u00e9tiennent \u00e0 peu pr\u00e8s le m\u00eame poids de n\u00e9gociation, comme l\u2019h\u00f4telier et le promoteur de l\u2019exemple pr\u00e9c\u00e9dent. Mais pas en cas de rapport de force d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9, quand ceux qui subissent le dommage n\u2019ont pas les moyens d\u2019assumer les co\u00fbts de transaction ou bien sont dispers\u00e9s et ne subissent chacun d\u2019eux qu\u2019un pr\u00e9judice minime, un cas relevant du paradoxe de l\u2019action collective.<\/p>\n Ce qui oblige \u00e0 traiter des externalit\u00e9s globales, comme celles qu\u2019on d\u00e9crit dans le corps de l\u2019article\u00a0: si la qualit\u00e9 scolaire du lyc\u00e9e se d\u00e9grade fortement, quelle est la contrepartie pour les propri\u00e9taires qui habitent dans la zone (on ne parle pas ici des locataires, dont les loyers d\u2019ailleurs vont peut-\u00eatre baisser, pas toujours en proportion du dommage subi)\u00a0?<\/p>\n Le dernier cas d\u2019invalidation est ce qu\u2019on appelle l\u2019al\u00e9a moral. Si moi promoteur je sais que l\u2019h\u00f4telier est pr\u00eat \u00e0 me payer entre 3 et 5 M\u20ac pour m\u2019expulser du terrain que je compte acheter, alors j\u2019ach\u00e8terai le terrain et ferai chanter l\u2019h\u00f4telier (ce qui suppose un propri\u00e9taire assez sot pour me vendre le terrain sans valoriser en premier le potentiel de chantage). Le cas d\u2019un a\u00e9roport proche d\u2019une m\u00e9tropole est un tel exemple. Le plan d\u2019occupation des sols interdit en th\u00e9orie de construire dans la zone sensible au bruit autour de l\u2019a\u00e9roport. Mais cette r\u00e8gle est \u00e9rod\u00e9e au fil du temps par les communes voisines qui veulent toucher de la taxe fonci\u00e8re et d\u2019habitation. Les villas se pressent dans la zone de bruit, achet\u00e9es \u00e0 bas prix en raison de la nuisance. Et quand leurs habitants sont en nombre suffisant, ils constituent des associations de d\u00e9fense pour attaquer l\u2019\u00c9tat, l\u2019a\u00e9roport ou les compagnies a\u00e9riennes au nom de la lutte contre la pollution sonore. S\u2019ils gagnent, ils empochent l\u2019\u00e9quivalent mon\u00e9taire de la nuisance. La collectivit\u00e9 peut m\u00eame y perdre si en effet le site qu\u2019occupait l\u2019a\u00e9roport restait optimum par rapport \u00e0 l\u2019ensemble de la m\u00e9tropole. Mais plus probablement, et sans contrevenir au principe de Coase, les habitants sont d\u00e9dommag\u00e9s pour le bruit subi, parce que l\u2019a\u00e9roport est infiniment plus rentable en services rendus \u00e0 la population, que le service de logement rendu aux gens qui s\u2019installent dans la zone de bruit.<\/p>\n [\/et_pb_testimonial][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row make_fullwidth=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb use_custom_width=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb width_unit=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb custom_width_px=\u00a0\u00bb1080px\u00a0\u00bb custom_width_percent=\u00a0\u00bb80%\u00a0\u00bb use_custom_gutter=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb gutter_width=\u00a0\u00bb3″ allow_player_pause=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb make_equal=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_1=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_1=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_2=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_2=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_3=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_3=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb parallax_4=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method_4=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb][et_pb_column type=\u00a0\u00bb4_4″ parallax=\u00a0\u00bboff\u00a0\u00bb parallax_method=\u00a0\u00bbon\u00a0\u00bb][et_pb_text background_layout=\u00a0\u00bblight\u00a0\u00bb text_orientation=\u00a0\u00bbleft\u00a0\u00bb]<\/p>\n <\/a>[1]<\/em><\/a> Si ce n\u2019est la taxe fonci\u00e8re, entre un et deux mois de loyer, et pour certains l\u2019ISF, all\u00e9g\u00e9e de 30% de la valeur du bien<\/em><\/p>\n <\/a>[2]<\/em><\/a> Le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficie en plus d\u2019un taux de TVA all\u00e9g\u00e9 sur l\u2019achat en neuf et le r\u00e9gime fiscal pour les plus-values en cas de cession, bien qu\u2019alourdi en 2013, reste tr\u00e8s favorable.<\/em><\/p>\n <\/a>[3]<\/em><\/a> Fack, Gabrielle (2005), \u00ab Pourquoi les m\u00e9nages \u00e0 bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus \u00e9lev\u00e9s ? \u2013 L\u2019incidence des aides au logement en France 1973-2002 \u00bb, Economie et Statistique, octobre.<\/em><\/p>\n <\/a>[4]<\/em><\/a> Meunier, Fran\u00e7ois (2009), \u00ab\u00a0A propos d\u2019un investissement urbain \u00e0 Neuilly\u00a0<\/a>\u00bb, Telos, 14 octobre.<\/em><\/p>\n <\/a>[5]<\/em><\/a> On ne parle pas ici de la refonte du code foncier, permettant de lib\u00e9rer l\u2019offre immobili\u00e8re dans les zones d\u00e9j\u00e0 construites. Ni des modifications \u2013 difficiles politiquement \u2013 du droit de la location (qui a consist\u00e9 de tout temps \u00e0 compenser la discrimination fiscale et fonci\u00e8re subie, par des assurances toujours plus fortes quant au contrat de location. Ni enfin des corrections n\u00e9cessaires \u00e0 apporter \u00e0 la fiscalit\u00e9.<\/em><\/p>\n <\/a>[6]<\/em><\/a> Castro, Roland (2007), \u00ab\u00a0Repenser la ville\u00a0\u00bb, http:\/\/www.castrodenissof.com\/imgup\/revue_presse_26.pdf<\/a><\/em><\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Dans sa g\u00e9ographie, une ville fixe les murs, les b\u00e2timents, les routes, les \u00e9quipements, etc., qui \u00e0 eux tous composent l\u2019ensemble urbain. La valeur de tout logement, c’est-\u00e0-dire des services de logement qu\u2019il rend, d\u00e9pend donc de ses qualit\u00e9s propres mais aussi de son environnement. 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Tout cela est inerte, ancr\u00e9 dans le sol.<\/p> Cet ancrage introduit un \u00e9l\u00e9ment de rente dans son prix, c'est-\u00e0-dire un \u00e9cart entre son prix de march\u00e9 et son co\u00fbt de remplacement, li\u00e9 au co\u00fbt de la construction, un \u00e9cart qu\u2019on attribue le plus souvent au prix du foncier. Tout changement dans l\u2019environnement affecte, en hausse ou en baisse, le montant de la rente. Un appartement avec vue sur un parc verra sa valeur baisser si un immeuble se construit qui lui cache la vue. Un accroissement de la population fera monter le niveau g\u00e9n\u00e9ral des prix si l\u2019offre de logements est rigide. Et si la ville se d\u00e9veloppe, les prix du centre-ville s\u2019accro\u00eetront si le centre continue de concentrer le gros des am\u00e9nit\u00e9s\u00a0urbaines. Ces ph\u00e9nom\u00e8nes de rente se rencontrent beaucoup plus rarement pour le capital industriel, en raison de sa bien plus grande mobilit\u00e9.<\/p> Dans un organisme complexe et vivant comme l\u2019est une ville, ces rentes se composent et recomposent de diverses\u00a0fa\u00e7ons. La ville est un ensemble mouvant d\u2019externalit\u00e9s pour reprendre ce terme d\u2019\u00e9conomiste signifiant des gains ou des nuisances non mesur\u00e9es par des prix \u00e9crits dans des contrats.<\/p> Faut-il se soucier des modifications patrimoniales engendr\u00e9es par le d\u00e9veloppement urbain\u00a0? L\u2019urbaniste peut-il avancer libre de tout souci de r\u00e9partition\u00a0des richesses ? La puissance publique doit-elle, dans la construction de la ville, avoir cette pr\u00e9occupation \u00e0 l\u2019esprit\u00a0? La r\u00e9ponse est positive, avec certaines nuances.<\/p> Ce n\u2019est pas n\u00e9cessaire d'abord si ces modifications se compensent entre elles, ce qui est souvent le cas. Pas n\u00e9cessaire non plus, de fa\u00e7on plus subtile, si on consid\u00e8re que les questions d\u2019externalit\u00e9s peuvent trouver des compensations mon\u00e9taires ou que les nuisances ou bienfaits enregistr\u00e9s par les habitants lors du d\u00e9veloppement urbain n\u2019ont pas d\u2019impact sur le d\u00e9veloppement urbain. C\u2019est le th\u00e9or\u00e8me \u00ab\u00a0de neutralit\u00e9\u00a0\u00bb d\u00fb \u00e0 l\u2019\u00e9conomiste Ronald Coase (encadr\u00e9 1). L\u2019urbanisme peut \u00eatre injuste, il va son chemin. Il est naturel dans cette logique qu\u2019il y ait des usines, des gares routi\u00e8res, des champs ou des \u00e9levages qui fassent du bruit ou qui sentent mauvais. Il est naturel tout autant qu\u2019ils ne s\u2019installent pas trop loin des populations appel\u00e9es \u00e0 y travailler ou \u00e0 en profiter. Naturel enfin que les r\u00e9sidents qui en subissent les dommages protestent et que ceux qui en profitent restent silencieux. Qui donc a davantage de droits sur l\u2019air pur ou le silence ? Ceux qui souffrent du bruit, ou ceux qui y travaillent ou qui en consomment les produits.<\/p> Comme l\u2019indique l\u2019encadr\u00e9, les conditions d\u2019application de ce r\u00e9sultat sont trop restrictives. Et dans le cas de nos grandes m\u00e9tropoles urbaines, le mouvement semble univoque depuis plusieurs d\u00e9cennies : la rente fonci\u00e8re cro\u00eet constamment et les b\u00e9n\u00e9ficiaires sont plut\u00f4t les gens ais\u00e9s que les bas revenus, plut\u00f4t les propri\u00e9taires que les locataires, plut\u00f4t les habitants du centre que ceux de la p\u00e9riph\u00e9rie. Ces clivages se lisent dans la structure m\u00eame de la ville, quartiers riches et quartiers pauvres se distinguant de plus en plus. La concentration de la richesse immobili\u00e8re va de pair avec sa d\u00e9limitation ou plut\u00f4t son retranchement dans les parties les mieux pourvues de la ville.<\/p> Trois grands facteurs pour le moins sont \u00e0 l\u2019\u0153uvre dans ce biais social.<\/p> 1- L\u2019ascenseur qui fait monter les villes<\/strong><\/p> L\u2019am\u00e9lioration des moyens de transport et l\u2019invention de l\u2019ascenseur sont un premier facteur, de nature pour partie technique. La ville classique, en gros jusqu'au 19\u00e8me si\u00e8cle, \u00e9tait une ville diversifi\u00e9e socialement pour la simple raison que les gens ais\u00e9s avaient besoin d\u2019un ensemble de commodit\u00e9s physiquement proches et pr\u00e9f\u00e9raient habiter aux \u00e9tages inf\u00e9rieurs des immeubles, laissant les malcommodes derniers \u00e9tages \u00e0 une population plus brass\u00e9e. Ceci a progressivement disparu et les possibilit\u00e9s de segmentation urbaine sont devenues \u00e9conomiquement plus faisables.<\/p> On explique ainsi le visage tr\u00e8s diff\u00e9rent que pr\u00e9sentent les villes du nouveau monde et celles de la vieille Europe, ou dans certains cas de l\u2019Asie. Celles du nouveau monde ont grossi pour l\u2019essentiel \u00e0 compter du 20\u00e8me si\u00e8cle, \u00e0 la date de l\u2019arriv\u00e9e des moyens modernes de transport. Il \u00e9tait donc possible pour les classes ais\u00e9es d\u2019aller dans des p\u00e9riph\u00e9ries de la m\u00e9tropole et de les rendre coquettes, laissant du coup aux bas revenus le centre-ville, qui s\u2019est souvent d\u00e9grad\u00e9. La segmentation sociale de l\u2019espace urbain s\u2019est en quelque sorte faite imm\u00e9diatement. Elle n\u2019est pas fig\u00e9e pour l\u2019\u00e9ternit\u00e9\u00a0: les m\u00e9nages riches des grandes villes aux \u00c9tats-Unis valorisent de plus en plus les temps de commutation entre la p\u00e9riph\u00e9rie et le centre, et tendent \u00e0 revenir, comme en Europe, au centre-ville.<\/p> Le m\u00e9canisme de segmentation a forc\u00e9ment \u00e9t\u00e9 beaucoup plus \u00e9tal\u00e9 dans le temps en Europe, partant d\u2019un urbanisme d\u00e9j\u00e0 largement fig\u00e9 et b\u00e9n\u00e9ficiant de la patine de l\u2019histoire. C\u2019est pourquoi on le voit encore aujourd'hui \u00e0 l\u2019\u0153uvre, par le levier de la \u00ab\u00a0gentifrication\u00a0\u00bb des quartiers pauvres centraux, avant-coureur de hausse des prix immobiliers.<\/p> 2- La politique fiscale qui favorise le propri\u00e9taire et provoque la hausse des prix<\/strong><\/p> Tout y concourt. La distorsion fiscale la plus importante est celle qui veut que le locataire paie son loyer sur un revenu qui a subi l\u2019imp\u00f4t, alors que le propri\u00e9taire re\u00e7oit son \u00ab\u00a0loyer\u00a0\u00bb, c'est-\u00e0-dire le service de logement que lui rend son capital, en franchise d\u2019imp\u00f4t. Voici une autoproduction qui \u00e9chappe largement \u00e0 l\u2019imp\u00f4t[1]<\/a> (c\u2019\u00e9tait pourtant le cas avant 1963 en France), alors qu\u2019elle repr\u00e9sente des montants financiers consid\u00e9rables[2]<\/a>.<\/p> Deuxi\u00e8me facteur, l\u2019achat immobilier est pour les personnes physiques la seule fa\u00e7on de s\u2019endetter de fa\u00e7on importante. Le locataire peut tout au plus b\u00e9n\u00e9ficier de cr\u00e9dits \u00e0 la consommation. La hausse des prix depuis trois d\u00e9cennies a rendu ce levier financier tr\u00e8s attractif, d\u2019autant plus que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont souvent bonifi\u00e9s. La discrimination selon le niveau du revenu est particuli\u00e8rement forte en France o\u00f9 les banques pr\u00eatent essentiellement au vu du ratio \u00ab\u00a0service de la dette \/ revenu\u00a0\u00bb chez l\u2019emprunteur. Certains pays \u2013 dont les \u00c9tats-Unis avec il est vrai les exc\u00e8s connus \u2013 ont un march\u00e9 hypoth\u00e9caire o\u00f9 le crit\u00e8re \u00ab\u00a0montant de la dette \/ valeur du bien\u00a0\u00bb (loan-to-value<\/em>) permet \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 revenu plus modeste d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, mais non sans effets pervers dans le cas du retournement du march\u00e9 de l\u2019immobilier.<\/p> Face \u00e0 ce constat, l\u2019\u00c9tat introduit bien des aides \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ou des aides au locataire (le loyer suivant le prix immobilier). Mais il est maintenant parfaitement analys\u00e9 que ces aides au revenu li\u00e9es \u00e0 l\u2019occupation d\u2019un logement ne vont pas majoritairement \u00e0 ceux qui sont cibl\u00e9s, mais partent en grande partie en hausse des prix, aux promoteurs ou aux propri\u00e9taires en place[3]<\/a>. Pas de surprise\u00a0ici : \u00e0 offre rigide (\u00e9lasticit\u00e9-prix tr\u00e8s faible), solvabiliser la demande ne fait que monter les prix.<\/p> 3- Une politique urbaine qui accro\u00eet les rentes fonci\u00e8res<\/strong><\/p> On ne peut qu\u2019\u00eatre \u00e9tonn\u00e9 quand la puissance publique, souvent en raison de sa division administrative, investit dans des projets d\u2019urbanisme pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 o\u00f9 la richesse fonci\u00e8re est la plus forte. Il dote les centres-villes de moyens de transport efficaces, d\u2019\u00e9quipements culturels, touristiques et d\u2019enseignement de qualit\u00e9, et cette promotion a pour effet de rench\u00e9rir encore le prix du foncier au centre, avec le m\u00eame effet de filtre spatial.<\/p> Pour prendre un exemple, comparons un projet de couverture d\u2019une art\u00e8re urbaine dans deux situations\u00a0: la RN13 \u00e0 Neuilly, ou l\u2019A1 \u00e0 Aulnay-sous-Bois, deux projets dont le co\u00fbt estim\u00e9 est de 1 Md\u20ac. Dans le premier cas, le statut du quartier, d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s favoris\u00e9, en est imm\u00e9diatement rehauss\u00e9. Un sondage r\u00e9alis\u00e9 en 2009 par l\u2019auteur aupr\u00e8s d\u2019agents immobiliers de Neuilly sur le nombre des logements concern\u00e9s et leur revalorisation indique une cr\u00e9ation de richesse immobili\u00e8re sup\u00e9rieure \u00e0 250 M\u20ac[4]<\/a>. Le retour de l\u2019investissement consenti est donc \u00e0 la fois tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 et quasi-imm\u00e9diat\u00a0: plus de 25%. L\u2019embarras est que ce gain social est presque uniquement captur\u00e9 par des agents priv\u00e9s, agents qui ne subiront par la suite qu\u2019une taxation minimale. Le rendement est pour eux infini.<\/p> Fait \u00e0 Aulnay, le partage gain social \/ gain priv\u00e9 serait tr\u00e8s diff\u00e9rent, puisque les habitants de la zone sont en g\u00e9n\u00e9ral locataires et non propri\u00e9taires.<\/p> Toute la probl\u00e9matique parisienne est l\u00e0\u00a0(mais on pourrait l\u2019\u00e9tendre \u00e0 d\u2019autres m\u00e9tropoles europ\u00e9ennes) : un centre-ville sanctuaris\u00e9, avec abondance de mus\u00e9es, de th\u00e9\u00e2tres, de lyc\u00e9es prestigieux, transformant la ville en une sorte de parc \u00e0 th\u00e8me\u00a0pour les hauts revenus qui y r\u00e9sident. \u00c0 la diff\u00e9rence de Disneyland, ce parc n\u2019est pas \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie, mais au c\u0153ur m\u00eame du centre historique, renfor\u00e7ant son attractivit\u00e9 pour l\u2019\u00e9lite mondialis\u00e9e qui y investit, souvent sans y r\u00e9sider de fa\u00e7on permanente, mais en tirant les prix vers le haut.\u00a0<\/p> Y aurait-il une \u00ab\u00a0bonne\u00a0\u00bb politique urbaine\u00a0?<\/strong><\/p> Pour se limiter au dernier point[5]<\/a>, y aurait-il une meilleure politique d\u2019urbanisme\u00a0? Le r\u00e9sultat coasien indique qu\u2019un micro-management urbain n\u2019est pas forc\u00e9ment n\u00e9cessaire. Mais l\u2019\u00c9tat d\u00e9tient une cl\u00e9\u00a0: le tr\u00e8s gros monopole qu\u2019il a dans la fourniture des am\u00e9nit\u00e9s et services publics. L\u2019allocation spatiale de ces services publics est un instrument majeur de redistribution, de par la valorisation urbaine qu\u2019elle implique.<\/p> Quand le baron Haussmann, d\u00e9sormais autant lou\u00e9 \u00e0 gauche qu\u2019\u00e0 droite, a fait sa r\u00e9novation de Paris, il a pris le m\u00eame soin \u00e0 l\u2019\u00e9quipement des rues et des immeubles de l\u2019ouest de la capitale que du quartier de la Nation, extr\u00eamement d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9poque. De nouveaux arrondissements sont n\u00e9s. L\u2019investissement public relevait l\u2019attrait foncier du site et persuadait les investisseurs priv\u00e9s d\u2019y venir. Il est cr\u00e9ateur d\u2019offre fonci\u00e8re.<\/p> Certes, une telle promotion urbaine cr\u00e9e elle aussi une rente, cette fois captur\u00e9e en majorit\u00e9 par les promoteurs qui prennent le risque d\u2019y investir. Mais elle se retrouve aussi en partie chez les propri\u00e9taires, souvent modestes, des zones en question ou chez les soci\u00e9t\u00e9s qui op\u00e8rent les HLM. Elle pourrait \u00eatre un argument, \u00e0 mettre en \u0153uvre avec pr\u00e9caution, pour c\u00e9der une partie du parc HLM \u00e0 leurs occupants locataires, dans le cas o\u00f9 les prix d\u2019une zone revaloris\u00e9e par l\u2019urbanisme ont de bonnes chances de s\u2019\u00e9lever.<\/p> Le projet du Grand Paris, ou m\u00eame le projet olympique de Paris 2024, ont de bonnes propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 cet \u00e9gard. Mais c\u2019est insuffisant. Il faut imaginer un Paris aux dimensions qu\u2019exige le si\u00e8cle, dans un esprit haussmannien. Ce qui veut dire d\u2019autres budgets d\u2019\u00e9quipements publics que le seul transport, sans l\u2019illusion que le reste suivra naturellement. Il faut des \u00e9quipements en mati\u00e8re d\u2019\u00e9ducation, de sant\u00e9, de culture\u2026 vers ces zones aujourd'hui p\u00e9riph\u00e9riques et qui demain seront des quartiers du Grand Paris, selon la trajectoire qu\u2019ont connue les nouveaux arrondissements parisiens. L\u2019urbaniste Roland Castro capturait po\u00e9tiquement l\u2019id\u00e9e en pr\u00e9conisant le d\u00e9placement de l\u2019Elys\u00e9e \u00e0 Saint-Denis<\/a>, clin d\u2019\u0153il de notre bonne R\u00e9publique \u00e0 ce haut-lieu de la monarchie[6]<\/a>.<\/p> L\u2019id\u00e9e est bien une offre immobili\u00e8re stimul\u00e9e par l\u2019am\u00e9nagement urbain de grande ampleur. \u00c0 l\u2019heure o\u00f9 les m\u00e9canismes traditionnels de redistribution par la fiscalit\u00e9 ou par l\u2019aide directe rencontrent des difficult\u00e9s croissantes d\u2019acceptation politique, l\u2019\u00c9tat doit prendre conscience du potentiel redistributif et de r\u00e9duction des clivages sociaux de sa politique urbaine.<\/p> \u00a0<\/p> [1]<\/a> Si ce n\u2019est la taxe fonci\u00e8re, entre un et deux mois de loyer, et pour certains l\u2019ISF, all\u00e9g\u00e9e de 30% de la valeur du bien<\/em><\/p> [2]<\/a> Le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficie en plus d\u2019un taux de TVA all\u00e9g\u00e9 sur l\u2019achat en neuf et le r\u00e9gime fiscal pour les plus-values en cas de cession, bien qu\u2019alourdi en 2013, reste tr\u00e8s favorable.<\/em><\/p> [3]<\/a> Fack, Gabrielle (2005), \u00ab Pourquoi les m\u00e9nages \u00e0 bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus \u00e9lev\u00e9s ? \u2013 L\u2019incidence des aides au logement en France 1973-2002 \u00bb, Economie et Statistique, octobre.<\/em><\/p> [4]<\/a> Meunier, Fran\u00e7ois (2009), \u00ab\u00a0A propos d\u2019un investissement urbain \u00e0 Neuilly\u00a0<\/a>\u00bb, Telos, 14 octobre.<\/em><\/p> [5]<\/a> On ne parle pas ici de la refonte du code foncier, permettant de lib\u00e9rer l\u2019offre immobili\u00e8re dans les zones d\u00e9j\u00e0 construites. Ni des modifications \u2013 difficiles politiquement \u2013 du droit de la location (qui a consist\u00e9 de tout temps \u00e0 compenser la discrimination fiscale et fonci\u00e8re subie, par des assurances toujours plus fortes quant au contrat de location. Ni enfin des corrections n\u00e9cessaires \u00e0 apporter \u00e0 la fiscalit\u00e9.<\/em><\/p> [6]<\/a> Castro, Roland (2007), \u00ab\u00a0Repenser la ville\u00a0\u00bb, http:\/\/www.castrodenissof.com\/imgup\/revue_presse_26.pdf<\/a><\/em><\/p> \u00a0<\/p>","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[140,133],"tags":[],"class_list":["post-2522","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier","category-themes","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2522","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/39"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2522"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2522\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2526"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2522"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2522"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/variances.eu\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2522"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}